Emlak kiralama mülküne yatırım yapmayı düşünüyorsanız, yapılacak çok fazla araştırma var. Ayrıca bir ev sahibi olmak için uygun olduğunuzdan ve özellikleri yönetme zamanınız olduğundan emin olmalısınız. Ancak, şimdilik bir kenara bırakıp, burada yapmak istediğimiz şey, bir mülkün kiralama işlemlerinden nakit akışı yaratma şeklini incelemektir.
Örneğimiz için, dört birimin tam zamanlı kiralama için gelmesiyle birlikte bir dört yönlü kullanacağız. Bu, bir gayrimenkul olarak gayrimenkulün potansiyelini göstermek için basit bir nakit akışı hesaplamasıdır. Çoğu yatırımda olduğu gibi bunun için kritik ön taraf, akıllı ve iyi araştırılmış bir satın alımdır. Örneğimiz için bu alıcının kendi araştırmalarını yaptığını ve bizim dört yönlü olarak iyi bir satın aldığını varsayıyoruz. İşte satın alma ve kiralama özellikleri:
- Fourplex'in satın alım fiyatı 325.000 $.
- Alıcı,% 20 düşüşle veya 65.000 $ ile 260.000 $ 'lık finansman sağlıyor.
- 30 yıllık kredi aylık yüzde 6,5, aylık / 1,643 $ / faiz ödemeli.
- Alınan vergiler ve sigortalar aylık toplam 1.939 $ ödeyerek 3,600 $ / yıl'dır.
Alıcı, araştırmalarını yaptı ve bu birimler için sürekli olarak çoğu zaman meşgul kalan sabit bir kiralama talebi gördü. Ancak, hesaplamalarında ihtiyatlı olmak için, gerçek nakit akışını tahmin etmek için yüzde 6'lık bir boşluk ve ödemesiz risk hesaplanacaktır.
Birimlerin hepsi aynıdır ve her ay 900 dolar karşılığında kiralanmaktadır. Hesaplamanın nasıl bozulduğunu görelim:
- Brüt kira geliri 900 X 4 X 12 ay, ya da yılda 43.200 dolar.
- Ödemeler yıllık 1.943 X 12 = 23.316 $ 'dır.
- Önceki sahibinin onarım gideri yıllık ortalama 1.700 dolar.
- Boşluk ve kredi kaybı , kiraların yüzde 6'sı veya yıllık 2,592 dolar olarak tahmin edilmektedir.
- Mal sahibi, her yıl çeşitli reklam ve reklam maliyetlerinde yaklaşık 400 dolar harcıyor ve mülkü kendi başına yönetiyor.
Bunlar, nakit akışı hesaplamaya giren temel operasyonel kalemlerdir. Hesaplamalarımızı karla paylaşalım:
- Kira geliri - Boşluk Kaybı - Ödemeler - Giderler = Nakit Akışı
- Pozitif nakit akışında 43,200 - 2,592 $ - 23,316 $ - 2,100 $ = 15,192 $ / 12 = 1,266 $ / ay.
Geri dönüşünüzü " nakde yatırılan nakit " olarak analiz ederek, gerçek nakit yatırımınızı 65.000 $ 'lık parayı yıllık nakit iadesine ya da 15,192 $' a bölebilirdiniz. Bu, yatırdığınız paranızda yüzde 23'lük bir verim! Orada bu tür bir getiri sağlayan çok az yatırım var.
Nakit akışı çok sayıda girdinin bir işlevidir ve herhangi biri veya birkaçı nakit akışını değiştirebilir, zarar verebilir veya iyileştirebilir. Bazıları piyasa ve ekonomiden etkilenmiştir. Büyük bir yerel işveren kapanır veya hareket ederse, kiralık mülk talebi bir gecede düşebilir. Bu, kontrol edemediğiniz bir şeydir, ancak umarım yerel işverenlerin sağlık ve planlarına dair özeni göstererek bunu önleyebilirsiniz. Son zamanlarda yenilenen uzun bir kirayla sağlıklı ve kârlı olursanız, muhtemelen iyi durumdasınız demektir.
Kontrolünüz dışında kalan diğer faktörler emlak vergileri ve emlak sigortasıdır.
Vergiler ve primler artırabilir, işletme maliyetlerini yükseltebilir ve işletme gelirini ve nakit akışını azaltabilir. Bu olumsuz faktörler, üzerinde kontrole sahip olduğunuz diğer faktörlerle telafi edilebilir. Pazarlama, yönetim ve bakım maliyetlerini azaltmanın yollarını bulabilirsiniz. Tabii ki, kiralama piyasası güçlü ise, kiraları artırabilirsiniz. Bu, hassas bir dengedir, çünkü boş pozisyonları artırabilir. Daha fazla boş üniteden gelir kaybı, artan kiralardan elde edilen kazançları kolayca silebilir.
Bu emlak mülkünün vergi ve diğer teşvikler ve iadeleri sağladığı diğer yolları görmek için bu kiralık gayrimenkul yatırım serisinin geri kalanına bakın.