Değer, net faaliyet gelirine eşit oranlara bölünür.
Bir emlak yatırımcısıysanız ve bir mülk satın almayı düşünüyorsanız, yapmak isteyeceğiniz ilk şeylerden biri sadece mülkün piyasa değerini değil aynı zamanda işletme gelirini ve maliyetlerini de belirlemektir.
Nakit akışınızı ve karlılık hedeflerinizi karşılarsa size söyleyecektir. Ve eğer başlıyorsanız, başlık oranını anlamak gelecekteki işinizin büyümesi için önemlidir.
Mülkiyet Değerini Belirleme
Öncelikle, sizin veya müşterinizin düşündüğü konu mülkünün net işletme gelirini (NOI) belirlemelisiniz. Bir kiralık mülkün NOI'si kiralarının giderlerini azaltmasıdır. Bir apartman kompleksi ise, korumak için ne pahasına olursa net kira geliri belirleyin.
Bu biraz zor olabilir çünkü ideal olarak, sadece mevcut sahibin sahip olacağı mülkün gelir ve gider beyanlarına ihtiyacınız olacaktır. Ancak, satış fiyatını kapitalizasyon oranına göre çarparak NOI'yi de tahmin edebilirsiniz.
Bir örnek
Altı ünitelik bir apartman dairesi, kiralamalardan 30.000 $ net kar elde edebilir. Son, karşılaştırılabilir, satılan bir mülkten aktifleştirme oranını belirleyin. Şimdi mevcut işletme değeri sonucunu elde etmek için net işletme gelirini kapitalizasyon oranına bölün.
Karşılaştırılabilir mülkünüzün 250.000 dolara satıldığını varsayalım. Uygulanan masrafları düştükten sonra MIT'nin 50.000 $ olduğunu belirlediniz. Bunu 250.000 $ 'lık satış fiyatı ile böl. % 2 veya% 20'lik bir kapitalizasyon oranınız var.
Eğer yüzde 20'lik bir kapitalizasyon oranı varsa. Yüzde 20.000 dolarlık bölünme, varlığın şu anki değeri olan 150.000 dolar.
Diğer Aletler
Bunun, gelir mülk değerlerini hesaplamada tek yöntem olmadığını unutmayın. Kutuda sadece bir araç var. Yatırımcıların ve gayrimenkul profesyonellerinin günlük rutinlerinde kullandıkları çeşitli değerleme ve finansal performans hesaplamaları , bazı değerlere sahiptir.
Gayrimenkul değerleme ve gayrimenkul yatırımlarının ve kiralık mülk sahipliği ve işlemlerinin performansını belirlemek için kullanılan karmaşık hesaplarla dolu kitaplar vardır. Çoğu yatırımcı, konut mülk yatırımı için düzenli olarak bu hesaplamaların sadece yarım düzine kısmını kullanır. Bazıları toptancılığa, bazıları tamir ve dönüştürme projelerine ve yine de başkalarına yatırım yapmak için başvurmaktadır. Bazıları portföylerinin uzun vadeli performansını belirlemek için kiralama yatırımcısı için daha yararlıdır.
Ticari Gayrimenkul Yatırım
Ticari mülk yatırımında yepyeni bir matematik seviyesi vardır. Bir satın alma veya projeyi finanse edip etmeyeceğinizi belirlemek için borç verenler tarafından kullanılan bazı çok özel hesaplamalar vardır. Bunları bilmek çok güzel çünkü çok sayıda başarılı konut yatırımcısı çok aileye ve ticari mülk yatırımına dönüşüyor.
Hangi değerleme ve kar hesaplamalarının kullanılacağını seçmek, hedeflerinize ve özellik tipinize bağlıdır.
Tek ailelik kiralık mülk satın alan bir yatırımcıysanız, bazı hesaplamaları kullanacaksınız, ancak büyük olasılıkla, kap oranı ve diğer çoklu aile odaklı hesaplamalar ile ilgilenmeyeceksiniz.
Kiralık Gayrimenkul Yatırım
Başarılı bir kiralık emlak yatırım stratejisinin başlangıcı, olası mülk için kira veriminin doğru bir tahminidür . Kiralama mülkünüzün sahibi olduğunuz zaman, net kira getirisi, yatırımınızın sadece piyasa faktörleri ve kira bedeli ile değil, aynı zamanda yönetim ve bakım dahil olmak üzere maliyetlerinizle ne kadar iyi çalıştığını size söyler.
Alt çizgi
Gelir üreten mülkler aracılığıyla gayrimenkul yatırım yapanların, satın almayı düşündükleri herhangi bir mülkün değerini belirleme yöntemine sahip olması gerekir. Cap oranları, ticari ve çok aileli gayrimenkul değerleme ve karlılık çalışmalarında yaygın olarak kullanılmaktadır.
Bir mülk için iyi bir satış fiyatı belirlemek için kullanılabilirler - ya da diğer taraftan, listelenen bir mülkün fiyatına karşılık gelen değerin değeri.
Yatırım müşterilerine hizmet veren bir gayrimenkul profesyonel olarak, gelir özelliklerinin değerleme yöntemlerine çok aşina olmalısınız. Kendi kiralık mülkünüzün bakımını ve yönetimini yaparsanız, emeğinize değer vermezseniz, malzemeler dışında herhangi bir masrafınız olmayabilir. Bununla birlikte, çok fazla maliyete sahip olmanız ve net işletme gelirinizin tüm bu masraf indirimlerinden sonra elde ettiğiniz rakam olması daha olasıdır.