Tüm emlak aktarımı pro-yatırmalarında olduğu gibi, kapanış tarihini "üzerinden" ya da "sonlandırmaya" çalıştığımızın yanı sıra 360 günlük bir "banka" yılı mı kullanıyoruz? 365 günlük takvim yılı.
Adımlar şunlardır:
- Kapanıştan poliçe sona erme gününe kadar geçen gün sayısını belirleyin.
- Sigortanın günlük maliyetini hesaplayın.
- Günde gün sayısı gün sayısını çarpın.
Örnek bir sigorta icra edelim. Bir emlak yatırımcısı, bir kiralama malında sigorta poliçesini üstleniyor. Politika için yıllık prim 1350 dolar. Politika primi, 12 Şubat'ta tam olarak karşılandı ve kapanış aynı yılın 15 Ekim günü sona erdi. 365 günlük bir takvim kullanıyoruz ve "geçiş" kapanışını yapıyoruz. Bu, satıcının kapanış günü için ödeme yaptığı anlamına gelir.
- Önümüzdeki yıl 16 Ekim ile 11 Şubat arasında olan gün sayısı: 16 Ekim + 30 Kasım + 31 Ara + 31 Ocak + 11 Şubat = 119 gün
- 1350 ABD doları, 365 güne bölünmüştür = günlük maliyet 3,70 ABD dolarıdır.
- 3,70 ABD doları maliyet / gün X 119 gün = 440,30 ABD Doları tutarında bir artış.
Bu miktar Satıcıya ZORUNLUDUR ve Alıcıya TAHSİL EDİLDİ.
Pro rasyon ve Kapanış Beyanı
Niçin pro-derecelendirme yapılması gereken bir emlak işleminin kapanış ifadesinde öğeler var?
- Emanetteki para - bazen masraflar için emanette tutulan paranın bir kısmının satıcıya iade edilmesine veya alıcı için emanette kalmasına karar verilmesi gerekir.
- Sigorta - Sigorta primleri ödediği için, satıcı tam sigorta yılı için ödeme yaptı. Kapanışta, bu premium paranın bir kısmı, yılın geri kalanında satıcıya iade edilir ve mülk sahibi olmayacaktır.
- Mülkiyet vergileri - Sigorta gibi, ama başka şekilde çalışır. Diyelim ki Haziran ayında kapanıyorsunuz ve bu yıl için vergi faturaları 1 Ocak'taki ödeme için Kasım ayında çıkıyor. Alıcı vergi zamanında sahip olacak, ancak tüm vergi yılı için değildi. Bu nedenle satıcı, kapanış ile vergi son tarihi arasındaki tutarı borçlu olacaktır. Genellikle, bu tutar kapanışta alıcının tarafına yatırılır ve alıcı vadesi geldiğinde vergileri öder.
- Kiralar - Kira mülkleri, çoğu durumda ayın başında ay için ödenen kiraları olacaktır. Bu nedenle, eğer anlaşma ayın 15'inde kapanıyorsa, satıcı tam ay için ödenmiştir, ancak bunun sadece yarısı kadardır. Alıcı, ayın son 15 veya 16 günü için kira tutarı için kredilendirilecektir.
- Ticari kiralama ödemeleri - Farklı ödeme yapılarına sahip çeşitli kiralama türleri vardır. Bu karmaşık bir durumdur, ancak bir kapanış, satıcıya ait oldukları süre boyunca neyin kaynaklandığını ve geri kalanının yeni sahibine ait olmasını gerektirecektir.
- Çiftlik ve Çiftlik Leasingleri - Genellikle çiftlikler ve çiftlikler bir komşudan ya da hükümetten otlatma için toprağı kiralayabilirler. Öyleyse, kapanıştan sonraki zamana uygulanan herhangi bir ön ödeme, artık sahip olmadıkları için satıcıya gitmelidir. Alıcı bundan sorumlu olacaktır.
Bunların kabul edilen uygulamalar olduğunu bilmek önemlidir, ancak bazıları satın alma sözleşmesinin bir parçası olarak müzakere edilebilir. Demir kaplı değiller. Özellikle ticari mülk ile, keskin bir gayrimenkul uzmanı, müşterileri için bir fiyat çıkmazına isabet ettikleri takdirde müzakere edilebilecek anlaşma alanlarını işaret ederek değerli olabilirler.