Bir işletme sahibi bir ipotek ile ticari bir bina satın aldığında, ipotek sahibi, alıcının standart ipotek maddesini içeren bir mülkiyet politikası almasını talep edebilir.
İşte bir örnek.
Örnek
Andy, ev aletleri satan bir şirket olan A-1 Aletleri'ne sahip. Andy'nin şirketi, Lucky Lending'den aldığı ipotek ile yeni bir depo satın aldı.
Şanslı Ödünçten elde edilen A-1 kredisi depo tarafından güvence altına alınmıştır. Deponun kredi için teminat olarak hizmet vermesi nedeniyle Lucky Lending'in sigortalı bir ilgisi var. Şans'ın menfaatini korumak için, kredi anlaşması, depoyu yangın ve diğer ticari tehlikelere karşı bir ticari mülkiyet politikası kapsamında zarar görmesini sağlamak için A-1'i gerektirir. Sözleşme , politikanın standart ipotek şartını içermesi gerektiğini belirtmektedir.
Standart Madde
Geçmiş yıllarda, mülk sigortası yazan sigortacıların, 1943 New York Standart Yangın Politikası adı verilen bir politika formu kullanmaları gerekiyordu. İkincisi, borç verenlerin haklarına hitap eden Mortgagee başlıklı bir maddeyi içeriyordu. Bu madde standart ipotek maddesi olarak adlandırılmıştır.
Günümüzde, New York formu nadiren kullanılmaktadır ve ISO ticari mülkiyet politikası endüstri standardı olarak kabul edilmektedir. ISO formu ipotekleri Mortgage Sahipleri başlıklı bir fıkrada ele almaktadır. Bu madde şimdi standart bir ipotek maddesi olarak hizmet vermektedir. Münferit sigorta şirketlerinin hazırladığı birçok mal varlığında görünür.
İlgi
ISO ipotek maddesi, beyanlarda adı geçen mortgage sahibine uygulanır. Borç veren, kredinin teminatı olarak hizmet veren yapı veya yapıya zarar veya zarara uğratılır.
Politikada birden fazla kredi verenler varsa, bunlar öncelik sırasına göre kapsanır. Örneğin, bir poliçe sahibinin iki ipotekli bir bina satın aldığını varsayalım (ilk ve bir saniye). Bina yandığında, ilk ipotek üzerinde listelenen borç veren ödenecektir. İlk borç veren tazminatın ödenmesinden sonra, ikinci ipotek üzerindeki borç verene ödeme yapılacaktır.
İpotek maddesi, borç verenlerin "çıkarları gibi görünebileceği" şeklindeki ödemeleri alacağını belirtir. Bu, her bir borç verenin alacağı miktarın, sigortalı binaya verilen zararın derecesine ve kredinin ödenmemiş bakiyesine (anapara ve faiz) bağlı olduğu anlamına gelir. Örneğin, bir yangın A-1 Aletleri deposunu yok eder. Ateşin zamanında, A-1 parası ve tahakkuk eden faizi olan 750.000 $ 'lık Şanslı Kredilendirmeye borçludur. Şanslı Kredilendirme, 750,000 dolarlık bir sigorta ödemesi alır.
Sigortacının bir zarar için ödeyeceği tutar, poliçe sınırına tabidir. Örneğin, eğer A-1'in deposu 1,5 milyon dolar sigortalıysa, sigorta şirketi tüm taraflara (A-1 Aletleri ve tüm kredi verenler) 1.5 milyon dolardan fazla ödeme yapmaz.
Bazı eyaletlerde, borç verenler kredilerini ipotek yerine, güvene dayalı işyerleri ile güvence altına alırlar. Bu nedenle, standart ipotek fıkrasındaki ipotek sahibi vekili bir vekil içermektedir.
cebri icra
Borçlunun mülkiyet politikasında bir kayıp için tazminat hakkı, borçlunun kaybeden önce mülk sahibine karşı başlattığı herhangi bir icra işleminden etkilenmez. Örneğin, A-1 Aletleri'nin birkaç ipotek ödemesi yapamayacağını varsayalım, bu yüzden Şanslı Borç verme varsayılan olarak bir bildirim yapar. İhbarname verildikten bir ay sonra, depo ateş yakılarak yok edilir. Varsayılan bildirim, Şikayetin politika kapsamındaki kayıp için ödeme alma hakkını etkilemeyecektir.
Politika Sahibinin Faaliyetleri
İpotek, poliçe hamili sigorta sözleşmesinin bir şartını ihlal etmiş olsa dahi, poliçe altındaki bir zararı telafi etme hakkına sahiptir.
Örneğin, A-1 Aletleri deposunun bir yangınla imha edildiğini varsayalım. A-1, mülk sigortası yapısına ve içeriğine zarar vermesi için bir talepte bulunur. Bununla birlikte, A-1, bir düzelticinin hasarı kontrol etmesine izin vermeyi reddeder. Sigortacı nihai olarak A-1'in iddiasını reddediyor çünkü A-1 bir politika koşuluna uymadığı için.
Şanslı Ödünçlerin politikaya göre geri alma hakkı, borç verenin belirli şartları yerine getirdiği sürece A-1'in eylemlerinden etkilenmeyecektir. Borç veren:
- Poliçe sahibinin ödeme yapmadığı için ödenmemiş primi ödeyin
- Kayıp kanıtının gerekli olduğuna dair bir bildirim aldıktan sonra 60 gün içerisinde bir kayıp kanıtı (poliçe hamisi yapmamışsa) gönderin.
- Borç veren kişinin bina sahipliğinde veya içinde bulunduğu herhangi bir değişiklikten haberdar olup olmadığını veya riskin önemli ölçüde değiştiğini sigortacıya bildirin.
Borç veren tüm bu adımları tamamladıktan sonra A-1'in mülkiyet politikası uyarınca bir kayıp ödemesi almaya hak kazanır.
Hakların Devri
ISO Mortgageholders cümlesi bir alt sorgulama içerir. Sigortacıya borç veren için bir ödeme yapması halinde, ancak sigortalıya ödeme yapılmasını reddederse, borç verenin iadesi, sigorta bedeline ödeme tutarı kadar aktarılır. Önceki örnekte, A-1 Aletleri, sigorta sözleşmesinin şartlarına uymadığı için politikaya göre reddedilmiştir. Şanslı Ödün'ün hasarlı depoya olan ilgisinden dolayı 700.000 dolar sigorta ödemesi aldığını varsayalım. Yangına, binada bulunan bir elektrikli kurutucudaki bir kusur neden oldu. Şanslı Ödünç zarar için tazminat almamış olsaydı, borç veren, kurutucu üreticisini maddi hasar için dava edebilirdi.
A-1'in mülk sigortası, zarar için Şans Kredisini ödedi. Bu nedenle, borç verenin tazminat için dava açma hakkı sigorta şirketine devredilir. Sigorta şirketi şimdi, Şanslı Kredilere ödenen 700.000 ABD Doları'nı geri almak için imalatçıya dava açma hakkına sahiptir.
Sigortacı, kredi verene ipotek üzerindeki anapara tutarını ve tahakkuk eden faizi ödeyebilir. Herhangi bir borç kalmaya devam ederse, poliçe hamili bu tutarı sigorta şirketine ödetmelidir.
İptal ve Yenileme
Sigorta şirketi ipotek şartı altında sigorta şirketi poliçeyi iptal ederse veya yenilemeyi reddederse ipotek sahibini yazılı olarak bilgilendirmelidir. Sigortacı primi ödemediyse, sigortacı, politikayı iptal etmeden önce borç verene 10 gün önceden haber vermelidir. Sigortacı, primi ödemenin yapılmaması dışında herhangi bir sebeple iptal ederse, borç verene 30 gün önceden bildirimde bulunmalıdır. Sigortacı, politikayı yenilememeye karar verirse, borç verene on gün önceden bildirimde bulunmalıdır.
Bu iptal koşulları devlet kanunu ile değiştirilebilir. Örneğin, bazı devletler, sigorta primi ödemesi dışında herhangi bir sebeple iptal edilirse sigortacılara en az 45 gün önceden kredi vermelerini şart koşmaktadır.