Hızlı ve Kârlı Bir Satış İçin İpuçları
Evrak
Gelir ve Gider Raporu: Kiraladığınız mülkü satışa çıkarmadan önce tüm finansal bilgilerinizin elinizde olduğundan emin olmak istersiniz.
Bir gelir ve gider raporu hazırlamak, size ve potansiyel alıcıya, mülkünüzün değerini daha iyi yansıtacaktır.
Gelir: Bu gelir ve gider raporuna dahil olarak, mülkün aldığı tüm gelirleri aylık ve yıllık olarak kaydetmek isteyeceksiniz. Bu, kiracının aylık kira ödemelerinin yanı sıra, park alanlarından, çamaşır makinesinden ve kurutuculardan herhangi bir ek kiraya veya mülkünüzde bir pano veya cep telefonu kulesine sahip olmak için yeterince şanslıysanız, ödemeleri de içerebilir.
Giderler: Gelir ve gider raporu ayrıca yıl için harcadığınız parayı da içermelidir. Bu şunları içerebilir:
- Mülkiyet vergisi
- Sigorta ödemeleri
- Su ve Kanalizasyon Ücretleri: Kamu hizmetlerinden sorumluysanız.
- Elektrik Ücretleri: Kamu hizmetlerinden sorumluysanız.
- Gaz Masrafları: Kamu hizmetlerinden siz sorumlusunuz.
- Yağ Ücretleri: Kamu hizmetlerinden sorumluysanız.
- Bakım : Çoğu yatırımcı ve / veya Emlakçı bakım yüzdesini tahmin eder. Geleneksel olarak, bu miktar brüt işletme gelirinin yüzde beşidir . Bakım maliyetleri, mülkün büyüklüğüne, mülkün yaşına ve dış alan miktarına göre değişecektir. Peyzaj masrafları, modası geçmiş veya arızalanan armatürleri, kapı kilitlerini, pencereleri, çatlamış kiremitleri, sıhhi tesisat sızıntılarını, çatı sızıntılarını veya yalpalayan korkulukları onarmak veya değiştirmek gibi masrafları içerebilir.
- Boşluk Maliyetleri: Çoğu yatırımcı bir boşluk faktörü de açıklayacaktır. Mülk türüne bağlı olarak, bu sayının brüt işletme gelirinin yüzde beşi ile yüzde on arasında olmasını bekleyebilirsiniz. Boşluk maliyetleri, kiralama için reklam yerleştirmek gibi mülkün pazarlanması ve vergi ve sigorta gibi mülkün tutulması gibi masrafları içerebilir.
Gelir, Giderler ve Mülk Yönetimi ile İlgili Belgeleri Toplayın
Gelir ve Gider Raporundan Maddeler: Kiraladığınız mülkü satışa çıkarmadan önce, gelir ve gider raporuna dahil ettiğiniz kalemlerin basılı kopyalarını bulmak isteyeceksiniz. Bu ifadeleri bir önceki yıldan toplamak isteyeceksiniz. Bu, tüm faturalar, sigorta beyannameleri, emlak vergileri, ipotek ödemeleri, kira ödemeleri, bakım maliyetleri vb.
Bu makbuzların hepsini bilgisayara taramanız gerekir, böylece dijital bir kopyasına da sahip olursunuz. Bu, bir ürünü potansiyel bir alıcıya, bir avukata veya elektronik ortamda zaten sahip olduğunuzdan talep edildiğinde bir Emlakçıya göndermeyi kolaylaştıracaktır.
Uygulanabilir Kiralamanın Tümünün Kopyaları: Mevcut kiracılar için tüm kira sözleşmelerinin kopyalarını toplamak isteyeceksiniz. Bu, mevcut kira ödemesini ve ayrıca kira süresinin uzunluğunu doğrulamak için kullanılacaktır.
Mülkte Son Gelişmeler Listesi: Son yıllarda mülkünüzde yaptığınız iyileştirmelerin bir listesini yapmalısınız. Örneğin, yeni bir çatıya koydunuz, fırını mı değiştirdiniz yoksa mutfağı mı yenilediniz? Ayrıca, çalışmanın yaklaşık tarihini ve muhtemelen gelişimin yaklaşık değerini de dahil etmek isteyeceksiniz.
İyileştirmeler listenizde açıklayıcı sıfatlar eklemek isteyeceksiniz. Örneğin, yenilenmiş mutfak demek yerine, gri shaker tarzı dolaplar, polar beyaz granit ve eğimli metro backsplash gibi yenilenmiş mutfaklar demek daha cazip gelebilir.
Ayrıca, yapılan işin herhangi bir kanıtını da bulmalısınız. Bu, faturaların kopyaları, iş sözleşmeleri veya diğer makbuzlar olabilir.
Genellikle, Emlakçı, mülkünüzün listeleme ayrıntılarını bir araya getirirken bu iyileştirme listesini kullanacaktır. Bu nedenle, bu liste mümkün olduğunca kapsamlı olmalıdır.
Herhangi İzinlerin Kopyaları: Yapmak isteyeceğiniz ilk şey, mülkünüzde açık izinlerin bulunmadığından emin olmaktır. Şehrinize bağlı olarak, bu talebi şahsen, telefon üzerinden veya çevrimiçi olarak yapabilirsiniz. Bu açık bir kamu kayıtları isteği olarak bilinir.
Tesiste açık izin varsa, satıştan önce bunları kapatmak zorunda kalacaksınız. Hangi işi tamamlamanız gerektiğini belirlemeniz, işi tamamlamak için lisanslı bir yükleniciyi işe almanız, daha sonra şehirden bir müfettiş çıkması ve işin izin verildiğini doğrulamak için kodun yapıldığını doğrulamanız gerekir.
Mülkte tamamlanmış herhangi bir çalışma için tüm izinlerin kopyalarını almalı veya almalısınız. Kasabanız, mülk için kayıtlı tüm izinlerin kopyalarını size verebilmelidir.
Kâr Potansiyelini Belirleme
Mülkünüzü satıyorsanız potansiyel olarak ne kadar para kazanabileceğinize dair bir balo elde etmek için paranızı değerlendirmelisiniz.
1. İpoteğinizde ne kadar borcun var? Ön ödeme cezalarınız var mı?
2. Mülkünüzün satışı sırasında sorumlu olacağınız kapanış maliyetlerini bilin. Bu, satışta realty transfer vergisi, satışta Realtor komisyonu, kayıt ücretleri ve avukat ücretleri içerebilir.
3. Vergi miktarınızın mülk için ne olduğunu bilin, böylece borcunuzun ne kadar borcu olacağını bilin. Vergi tabanınızın ne olduğunu belirlemek için muhasebecinizle konuşun.
Genel olarak, bir yıl içinde, satın alma fiyatı, kapanış maliyetleri ve iyileştirmeler gibi, bir yıl içinde elden çıkarılamayan mülklere yapılan harcamalar, yıllar içinde amortismana ne kadar yazdığınızı eksi olarak alacaktır.
4. Mülkünüzün kaba piyasa değerinin ne olduğunu bilin. Geçen yıl bölgenizde satılan iki veya üç karşılaştırılabilir özellik bulmalısınız. Mülkünüzün satması gereken fiyat aralığı hakkında kaba bir fikir edinmek için bu numaraları kullanabilirsiniz.
5. Mülkünüzün zorlu piyasa değerini, ipoteğinizde bıraktığınız tutarı, eksi satış masraflarını kapatmak için mülkünüzü satma maliyetlerini, satışta ne kadar para çekeceğinizi belirleyin.
6. O zaman sermaye kazancı vergisinde ne kadar borcun ödeneceğini belirlemelisiniz. Bunu yapmak için, mülkünüzün satış fiyatını hesapladığınız vergi esasına göre çıkartabilirsiniz. Bu miktar sermaye kazancı vergileri için ne borcunuzu belirleyecektir. Muhasebecinizle konuştuğunuzdan emin olun, çünkü satışta çok az parayla kaçtığınız, ancak mülkün mülkiyeti boyunca alınan amortisman yazımlarından ötürü önemli ölçüde daha fazla sermaye kazanç vergisine borçlu olduğunuz senaryolar olabilir.
Bakım
Ertelenmiş Bakım: Satıştan önce, mülkünüzü mümkün olduğunca iyi görmek isteyeceksiniz. Bu, kapattığınız herhangi bir bakım sorununu ele alma zamanı. Bu, ortak alanları boyamak, peyzaj düzenlemesini iyileştirmek ya da itirazları gidermek, çalışan tuvaletleri tamir etmek ya da musluklardaki küçük damlaları içerebilir.
Sermaye İyileştirmeleri : Satıştan önce sermaye artırımını tamamlayıp tamamlamadığına karar vermeniz gerekir. İyileştirme, maliyetinden daha büyük bir getiri mi üretecek? Örneğin, piyasa fiyatından daha azına yeni bir çatı koyabiliyor musunuz?
Mülkiyete daha fazla para yatırmak mantıklı mı? Bu tür gelişmeler yapmazsanız, satış olasılığını azaltır mı? Kötü bir çatı, çürüyen güverte veya duvarlardaki delikler mülkün satın alınmasını engelleyecek mi?
Genel ipuçları
Kiracılara Bildirme: Kiralama mülkünüz piyasada olduğunda, muhtemel alıcılar mülkiyeti görüntülerken en az bir kiralık birime girebilmelidir. Bu nedenle, mülkün satışa çıkarıldığını kiracılara nasıl ve ne zaman bildireceğinizi belirlemelisiniz. Mülkünüzün büyüklüğüne bağlı olarak, mülkünüzü satmak için niyetinizin tüm kiracılarına bildirmeniz gerekmeyebilir. Daireleri yalnızca potansiyel alıcılara göstermek isteyen kiracılara bildirmeniz gerekecek.
Kiracılar bazen mülkün satışa çıktığını duyduklarında korkarlar. Satıldıklarında yerinden edileceklerini endişelendiriyorlar. Ayrıca yeni bir mal sahibinin mülkü nasıl yöneteceğini de endişelendiriyorlar. Bazı kiracılar bunu makul ve mantıksız sorunlar için ev sahibine karşı bir fırsat olarak kullanacaklardır, bu nedenle kiracıların potansiyel alıcılarla etkileşime girmesine dikkat edin.
Herhangi Bir Boşluk doldurun: Satıştan önce, mülkünüzde ideal olarak yüzde 100 dolulukta olacaksınız. Boş yer varsa, boşluğu çabuk doldurmak için köşeleri kesmeyin. Tarama sürecinizin tamamını takip ettiğinizden emin olun.
Mülkünüz hızlı bir şekilde satmazsa, mülkünüze kiraladığınız kiracı ile sıkışmış olacaksınız. Ayrıca, mülkte en iyi şekilde görünmesi gereken bir zamanda tesise zarar verebilecek sorun kiracılarını da yerleştirmek istemezsiniz. Kötü bir kiracıyla dolu olandan daha boş bir birime sahip olmak daha iyidir.
Röportajlar Emlakçılar : Kiraladığınız mülkleri listelemek için bir Emlakçı bulmanız gerekir. Zaten bir Emlakçınız varsa, geçmişte çalışmış ve rahat hissediyorsan, o zaman hepiniz ayartınız.
Aksi takdirde, birkaç Emlakçı ile görüşmeniz gerekecek. Mülkiyet türü ve sattığınız alanda uzmanlaşan Emlakçıları aramak önemlidir. Tek aile evleri ya da kınamak o kadar uzmanlaşmış birine ihtiyaç duymuyor olabilir, ancak bir çok aileye, bir perakende mülküne, bir karma kullanım mülküne ya da başka daha özel yatırımlara, satmaya çalıştığınız mülk türünü satarak başarılı olan birini aramak istersiniz. Avukatların boşanma, vergi cezası veya şirket hukuku gibi belirli alanlarda uzmanlaştıkları şekilde düşünün.
Piyasaya Ne Zaman Koyulur? Yatırım amaçlı gayrimenkuller, ev sahiplerine birincil konut satışı ile aynı kuralları takip etmemektedir. Normal konut piyasası ilkbaharda, aileler yeni okul yıllarından önce yeni evlerine girmeye çalışırken güçlüdür.
Genel olarak, yılın herhangi bir döneminde satılık bir yatırım amaçlı gayrimenkul koyabilirsiniz. Tatillerde veya yaz aylarında daha düşük aktivite görebilirsiniz.