Kiracılarınızın, Mülkünüzün ve Mallarınızın Bakımı
Kira Mülkiyetini Yönetmek için 3 Strateji
Sizin için doğru stratejiyi seçebilmeniz için, yönetilmesi gereken bir kiralık mülkün tüm farklı alanlarını anlamanız gerekir.
Bir ev sahibinin yönetim sorumlulukları üç bölüme ayrılabilir:
- Kiracıları Yönetme
- Mülk Bakımı ve Denetimlerini Yönetme
- Finansman Yönetimi
1. Kiracıları Yönetmek
Bu, en acil ve en açık olan kiralık emlak yönetiminin bir parçasıdır. Ancak başarılı bir ev sahibi olmak, sadece kira toplamaktan çok daha fazlasını içerir. Yönetmeniz gerekenler:
- Kira Tahsilatı : Teslim tarihleri. Her hafta veya ayda kira toplamak. Geç ücret ve ödemesiz dönemlerin kurulması. Ödenmemiş kira ile başa çıkmak.
- Kira Sözleşmeleri : Kira sözleşmesinin , devletinizin ev sahibi kiracısı yasalarının gerektirdiği tüm yasal şartları içerdiğini doğrulamak. Hukukun en son sürümü ile kiralamanın güncel olmasını sağlamak. Tüm kiracıların kiralama başlangıç ve bitiş tarihlerini yönetme.
- Kiracı Taraması : Reklam boşluğu. Randevuları ayarlama. Uygulamalar hakkında bilgi doğrulanması. Belirli kiracıların uygun olup olmadığını da belirleyebilirsiniz.
- Taşı-In : Kira sözleşmeleri imzalama. Kurallar, gereklilikler ve yönetmeliklere geçilmesi. Güvenlik teminatı ve ilk ayın kirası toplanıyor. Yürüme biriminin güncel durumu ve yürüyor.
- Taşınma : Kiralama süresinin gerçekten bittiğini doğrulamak. Herhangi bir hasar için kiralama ünitesinin durumunu kontrol etme . Bir daire için yeni bir kiracı bulmak için süreci başlatmak.
- Kiracı Şikayetler: Fielding şikayetleri. Sorunu çözmek için bir oyun planı kurmak.
- Onarım İstekleri: İsteklere hızlı bir şekilde cevap vermek. Onarımın önemini ön planda tutmak. Onarımı kendiniz yapmak veya birisini işe almak.
- Kiracı Tahliyeleri : Kiracıyı tahliye edilmeden önce yasal olarak gerekli ilanlar göndermek. Mahkeme ile tahliye için dosyalama. Tahliye sebebini destekleyen kanıtlarınızı hazırlamak.
2. Mülkiyet Bakım ve Denetimlerini Yönetmek
Kiralama mülk yönetiminin ikinci ana kısmı mülkün kendisidir. Kiracıların sağlığı ve güvenliği için fiziksel yapı korunmalıdır. Sigorta şirketiniz, çatı gibi belirli bölümleri de belirli standartlara uymak için veya mülkün sigortalanmasını reddeder.
- Bakım: Çimi kesmek. Yaprakları toplamak. Kar kürekle Çöpü dışarı çıkarmak. Tüm ortak alanları temiz tutmak. Kiracıların her zaman akan suya erişebilmelerini ve kış aylarında ısınmasını sağlamak. Çatı sızıntılarının, sıhhi tesisat sızıntılarının, kırık kiremitlerin, gevşek korkulukların, hatalı kapıların veya pencere kilitlerinin sabitlenmesi.
- Denetimler: Kasabadan ve hatta borç vereninizden ve sigorta şirketinizden denetimlerle uğraşmak zorunda kalacaksınız. Kasaba teftişleri, mülkünüzün belirli sağlık ve güvenlik kurallarına uyduğundan emin olmaktır. Borç veren ve sigorta şirketi, mülkün, ödünç verdikleri meblağa ya da sigorta ettirecekleri miktara değdiğinden emin olmak için mülkü kontrol eder.
3. Finansman Yönetimi
Bir kiralama mülküne sahip olmakla uğraşmak zorunda olduğunuz yönetimin üçüncü kısmı, finansmanı içerir. Her ay ne kadar para geldiğini ve ne kadar paranın dışarı çıktığını anlamanız gerekiyor.
- Kira Ödemeleri: Her ay kirada ne kadar biriktirirsiniz.
- Mortgage Ödeme: İpotekinizde her ay ne ödersiniz?
- Sigorta: Mülkünüzü sigortalamak için ne kadar ödersiniz?
- Vergiler: Yıllık emlak vergileriniz nelerdir?
- Kamu Hizmetleri: Kiracılar kamu hizmetlerini ödemekle yükümlü değilse, mülk için her ay su, gaz ve elektrik faturaları ne kadardır.
- Ücretler / Para Cezaları: Mülk denetimleri veya mahkeme masrafları için ücret ödemeniz gerekebilir. Tesisteki bakım sorunları için beklenmeyen para cezaları.
3 Kiralama Yönetimi Stratejileri
Artık bir kiralama özelliğinin yönetilmesi gereken çeşitli alanlarını anladığınıza göre, bu alanları nasıl yönetmek istediğinizi belirleyebilirsiniz.
Üç ana yaklaşım vardır:
- Kendin Yap Yönetimi
- Yarım Bunu Kendin Yap / Yarım Outsource
- Dış Kaynak Yönetimi Tamamen
1. Do-It-Yourself Yönetimi
Bu yönetim yaklaşımında, her şeyden siz sorumlusunuz, bu yüzden, DIY. Kira toplayan, kar yağlayan ve vergilerinizi veren kişi sizsiniz.
Artıları
- Toplam Kontrol: Bir kiralık emlak sahibi olarak, bir işletme sahibisiniz. Hepsini kendiniz yaptığınızda, işinizin her alanında neler olduğunu biliyorsunuz.
- Sorunların Farkında Çabuk: Yönetimin her alanında eliniz olduğundan, bir sorun oluştuğunda hemen görebiliyorsunuz. Ne yazık ki, mülkünüzdeki her şeyden sorumlu olduğunuz için, hala bu sorunu hemen çözemeyebilirsiniz.
Eksileri
- Bilgi eksikliği: Her şeyde uzman olmak imkansızdır. Vergi beyannamesi için bir muhasebeci tutmuş olsaydınız, kendiniz yapmak yerine, muhasebeciniz farkında olmadığınız bazı kesintilere uğramış olabilir. Kira sözleşmesini hazırlamak için bir avukat tutmuş olsaydınız, kendi kira sözleşmenizi hazırlamak yerine, avukat, gözden kaçırdığınız bazı devlet mal sahibi kiracı yasalarını içerebilirdi. Mülkünüze çatı yüklemek için bir profesyonel kiralamış olsaydınız, kendiniz yüklemek yerine çatı sızıntısıyla uğraşmak zorunda kalmayabilirdiniz.
- Ezici: Her insan için her şey olmak çok fazla olabilir. Her şeyden sorumluluk aldığınız için, hata yapmaya daha eğilimli olabilirsiniz.
İçin en iyisi
- Az sayıda kiralık birim bulunan ev sahipleri.
- Daha önce işletme sahibi olan ev sahipleri.
- Kiracıları yönetmede ön deneyime sahip ev sahipleri.
- Kontrol isteyen ev sahipleri.
2. Yarım Do-It Yourself / Yarım Outsource
Kiralama mülkünü yönetmek için bu yaklaşımda, sahip olduğunuzu düşündüğünüz alanları yönetirsiniz ve daha sonra kendinizi rahat hissetmediğiniz ya da yönetme isteğinizin olmadığı alanları dış kaynak olarak kullanırsınız.
- Outsource Yasal Konular
Bir örnek olarak, yasal konuları içeren herhangi bir kiralama yönetimi ile ilgili konularda dış kaynak sağlamaya karar verebilirsiniz. Mülkün finansmanı, günlük bakım ve kiracı şikayetleri konusunda iyi hissedebilirsiniz, ancak yasal konular söz konusu olduğunda çok rahatsız edersiniz. Bu durumda, ortaya çıkan yasal sorunların üstesinden gelmek için bir avukat tutabilirsiniz. Bu, kira sözleşmenizin taslağının hazırlanmasını ve böylece tüm devletinizin ev sahibi kiracısı yasalarına uymasını ve tüm kiracı tahliyelerinin ele alınmasını içerebilir.
- Dış Kaynak Bakım Sorunları
Bu senaryoda, tüm bakım sorunlarıyla uğraşmak için bir tamirci veya bina şefi işe alırsınız, ancak diğer tüm yönetim yükümlülüklerini kendiniz üstlenirsiniz.
Artıları
- Süre Kapanıyor: Eğer her şeyi yapmıyorsanız, daha çok zamanınız olacak. Bu zamanı nasıl kullanıyorsun sana kalmış. Ailenizle daha fazla zaman ayırabilir ya da ek yatırım fırsatları bulmak için bu zamanı kullanabilirsiniz.
- Uzmanlar var: Belli bir alanda sizden daha fazlasını bilen başkalarına denetimden vazgeçiyorsunuz.
Eksileri
- Başkalarına Güvenmek: Bu insanların yaptıklarını bildiğine ve aklınızdaki en iyi ilgilere sahip olduklarına güveniyorsunuz.
İçin en iyisi
- Kiracı sayısı artan konut sahipleri.
- Ortalama ev sahibi.
3. Dış Kaynak Yönetimi Tamamen
Bu yönetim stratejisinde, mülkün sahibi sizsiniz, ancak uygulayıcı bir yönetici olma arzusu yoktur. Gücün mülkiyet seçiminde olduğunu ve günlük operasyonları yönetmediğini hissediyorsunuz. Bir mülk yöneticisi veya mülk idare şirketi kiralayacaksınız. Mülk yönetimi şirketleri, kiracı taraması, kiracı taşınması, kira toplama, bakım ve onarım, kiracı taşınmazı ve kiracı tahliyesi gibi her şeyi üstlenebilir.
Artıları
- Günlük Baş Ağrısından Özgürlük: Bir sonraki kapı komşusunun müziklerini çok yüksek sesle çaldığı sabah saat ikide telefon görüşmesi yapmak zorunda kalmayacaksınız. Çıplak minimumdan sorumlu olacaksınız, ancak sorumlu olduğunuz kararlar genellikle bir kiracı tahliyesine başlamak için OK vermek gibi en önemli kararlar olacaktır.
Eksileri
- Pahalı: Mülk yöneticileri yılda on binlerce dolara mal olacak. Sahip olduğunuz daha fazla kiralama birimi, daha fazla maliyete neden olacaktır.
- Yanlış Yönetim İşinizi Yok Edebilir: İşinizi ve dolayısıyla geçim kaynağınızı başkalarının ellerinde tutuyorsunuz. Başarınızı ve başarısızlığınızı önemseyen birini bulmanız çok zor olacaktır. Potansiyel yöneticileri iyice incelediğinizden emin olmalısınız ve işler kötüye giderse net bir çıkış stratejisine sahip olmalısınız.
İçin en iyisi
- Kiracılarından uzakta yaşayan ev sahipleri.
- Çok sayıda kiralık mülk sahibi olan ev sahipleri.
- Çeşitlendirilmiş yatırımlara sahip emlak yatırımcıları.