Ticari borç verenler, yazdıklarında oldukça dikkatli. Ticari kredilerde alıcıların kişisel kredi geçmişleri nadiren önemli olduğundan, borç verme kararlarını vermek için başka kriterler kullanırlar. Ticari mülk gelir elde etmek için satın alınır, bu yüzden popüler olan kriterlerden biri, ipoteği yeterince ödeyecek ve borçlular için kâr bırakacak kadar yeterli olup olmadığını görmek için gelire bakmaktır.
Bir borç veren bir daire veya multifamily mülküne baktığımızda, bir ipotek verilip verilmeyeceği ve ne kadarının DSCR veya Borç Servisi Kapsama Oranı kullanılarak belirlenebilir. Bu basit bir hesaplama, ama çok önemli. Borç veren, bireysel kredi puanları veya sahiplerinin geçmişleriyle gerçekten çok ilgilenmez. Yatırımın amacı yatırım getirisi, yatırımın geri dönüşü ve nakit akışıdır, bu nedenle nakit akışı önceliklidir.
Aslında, yatırımcılar borç veren hesaplarına, nakit akışı hesaplarının bir apartman projesi için doğru olduğundan emin olma konusunda değer vermelidir. Gelir ve gider gösteren finansalları görmek isteyeceklerdir. Daha sonra, bu sayıların geleceğe devam edip etmeyeceklerine ya da daha iyiye ya da daha kötüye gidip gelmeyeceklerine karar vereceklerdir. Rakamlar nakit akışının borç servisini yeterince kapsayacağını gösterdiğinde, yatırımcı (lar) ın yatırım seçimi ve değerleme becerilerini doğrular.
DSCR'yi halihazırda bir proje ve ipotek tutarıyla nasıl hesaplayacağınızı görmek için birçok yer olsa da, alıcının satın almayı düşündüğü bir projede ne kadar borçlanabileceğini bilmek daha muhtemeldir. Yatırımcılar kendi hesaplamaları yaparlar ve seçtikleri kredi kartlarına, geldikleri rakamları doğrulamak için bakarlar.
Hem yatırımcılar hem de borç verenler bu konuda ortak bir hedefe sahiptir. Proje, kalan karı yeterli karla karşılayacak kadar kârlı mı olacak?
Buna iki yönden bakacağız, mevcut DSCR'yi alıp krediyi gerektiren bir DSCR ile bir mülkü değerlendireceğiz. Bu hesaplama, 1,20 olan ortak bir borç veren minimum kabul edilebilir DSCR'si kullanılarak bu tutarı desteklemektedir. Sonra diğer yönü yapacağız, DSCR'yi aldık.
Zorluk: Ortalama
Gerekli Süre: 20 Dakika
İşte nasıl:
- Boşluk ve kredi kayıplarını çıkardıktan sonra nakit akışını veya brüt işletme gelirini belirleyin.
Kira toplamı 187.000 $ / yıl -% 9 boşluk ve kredi kaybı (16.830 $) = 170.178 $
- Ardından, vergi ve sigorta dahil olmak üzere işletme ve yönetim için diğer tüm giderleri çıkararak NOI'ye veya net faaliyet gelirine ulaşın.
Brüt İşletme Geliri - Tüm Giderler = NOI veya Net Faaliyet Geliri
170,170 - 72,470 (gider) = 97,700 NOI
97.700 ABD Doları / 12 ay = 8142 ABD doları / ay
- Borç veren, kabul edilebilir minimum bir DSCR'yi 1,20 olarak kullanıyorsa, o zaman 8142 $ / ay aylık aylık ipotek ödemesinin 1.2 katı olmalıdır. Bu maksimum ödemeye ulaşmak için 8142 dolarını 1.2'ye bölmek gerekiyor.
8142 $ aylık net gelir / 1,20 minimum DSCR = maksimum 6785 $ / ay maksimum ipotek ödemesi.
- Şimdi sadece mevcut oranlarda ne kadar borçlanacağını belirlemek gerekiyor. Eğer bu alıcı 30 yıllık bir kredinin% 6.875 faiz oranını bekleyebilirse, bir ipotek hesaplayıcısı borç verenin kredi ve faiz oranının anapara ve faiz ödemelerine yol açacağından, bu kredinin yaklaşık 1.032.836 $ 'luk kredi vermeye istekli olacağını söyleyecektir. 6785 $ / ay ve minimum 1,20 DSCR.
Çoğu mortgage hesaplayıcısı, kredi miktarını hesaplamak için ödeme, faiz oranı ve zamanı girmenizi sağlar.
- Başladığımızda, satın almayı değerlendirdiğimiz bir mülkün ipoteğinin ne kadarını ödünç alabileceğini tahmin etmek isteyen alıcılar olduğu için, belirtilen bir DSCR'yi kullanarak bir mortgage tutarına geri döndüğümüzü biliyorduk. Ancak, mevcut projenin masraflarını ve ipotek ödemelerini bildiğimiz bir DSCR hesaplaması yapalım.
223.000 $ NOI / $ 172,000 Yıllık Konut Kredisi Ödemeleri = 1.30 DSCR
1.3 bu durumda 1.2'den daha iyidir, bu yüzden muhtemelen kabul edilebilir bir DSCR. Ancak, bir işletim projesinde yeni bir kredi isteniyorsa, ipotek tutarı olarak nelerin mevcut olabileceğini görmek için ilk olarak yaptığımız gibi mevcut NOI kullanılacaktır.
Sayılar işe yaradığında, yatırımcılar ve borç verenler proje finansmanı ve gelecekteki karlılık konusunda iyi hissedebilirler.
Neye ihtiyacın var:
- Mülk için gelir ve gider ayrıntıları.
- Bir ipotek hesaplayıcısı.