Zorluk: Kolay
Gerekli Süre: 5 dakika
İşte nasıl:
- Mülkün Brüt İşletme Geliri'ni (GOI) belirle:
Brüt Potansiyel Geliri - Boşluk ve Kredi Kaybı = Brüt İşletme Geliri
- Mülkün işletme giderlerini belirleyin. Bu yönetim, yasal ve muhasebe, sigorta, janitorial, bakım, sarf malzemeleri, vergiler, kamu hizmetleri vb.
- Net Faaliyet Gelirine ulaşmak için faaliyet giderlerini Brüt Faaliyet Gelirlerinden çıkarın. Bir işletme örneğini kullanarak brüt işletme geliri 52.000 ABD Doları ve işletme giderleri 37.000 ABD Doları olan net işletme geliri:
52.000 ABD Doları - 37.000 ABD Doları = 15.000 ABD Doları Net İşletme Geliri
Ticari kreditörler, bir ipoteğin garanti edilip edilmediğini ve bir mülke karşı ne kadar borç verileceğini belirlemek için farklı yeterlilik kriterleri kullanırlar. Yatırımcı sahipleri genellikle kredi geçmişi ile ilgili olarak bireysel olarak değerlendirilmezler çünkü borç verenin ipotek mülkünün gelir getirme potansiyeli kadar önemli olmadığı için.
Gerçek şu ki, bir ev alıcısı satın aldıkları evde yaşayacak, bu yüzden borç veren ipoteklerini ve borç yükümlülüklerini ödeme tarihlerini ödeyebilme yeteneklerini değerlendiriyor.
Ticari bir mülkten çok farklı bir durum, bir ofis kompleksi diyelim. Alıcılar bu özelliği tek bir amaçla satın alıyorlar; kira gelirlerinden pozitif nakit akışı oluşturmak.
Gelir
Satın alma için motivasyon gelirdir, bu nedenle borç veren mülkü çoğunlukla üreteceği gelire dayalı olarak değerlendirmek ister.
Elbette, mülkün durumu ve diğer faktörler ipotek yeterliliğine girer, ancak gelir büyük bir faktördür. Mülkiyet borcu (mortgage ödemeleri ödemek) hizmet verebilir ve hala kabul edilebilir bir aylık gelir nakit akışı varsa, o zaman bir ipotek başlatılması muhtemeldir.
giderler
Tabii ki, masraflar NOI hesaplamasındaki başlıca faktörlerin yarısıdır. Mülkün tüm işletme giderlerini yakalamak çok önemlidir. Bunlar şunları içerebilir ve genellikle şunları içerir:
- Pazarlama ve Reklamcılık - Mülkiyet türüne bağlı olarak, bu harcama kategorisi çok farklı olabilir. Bir apartman mülkiyeti için, bu masrafın çoğu kiracı adaylarını üretmek için reklam olacaktır. Bir perakende ya da ofis mülkiyeti için de aynısı geçerlidir, ancak mülkün tüketicilere ya da kiracılar için müşterilere sunulması için pazarlama giderleri de olabilir.
- Yönetim - Profesyonel yönetim, daha büyük ticari mülkler için standarttır. Bu masraf önemlidir, ancak profesyonel yönetim tasarrufunun mülkün işleyişinde ve bakımında üretilebileceği çok fazla telafi edilebilir.
- Kamu hizmetleri - Kiracılara geçmeyenler bu kategoride olurdu.
- Tamir ve Bakım - Peyzajdan kırık klima ünitelerine ya da ünitelerin boyanmasına kadar her şey bu kovada.
- Sigorta - Bu da büyük bir gider.
Bunlar ana kategorilerdir ve mülkün ve kiracıların kullanımına bağlı diğer masraflar vardır.
Borç veren tarafından gelir bazında istenen oranlar onaylanmaya işaret etmiyorsa, borçlular, oranları peşin hale getirmek için peşinat için daha fazla nakit getirebilir. Net işletme gelirleri ticari kredilerde çok önemlidir.
İpuçları:
- Tüm işletme giderlerini hesaplamaya almak için çok dikkatli olun. Kayıp giderler net işletme gelirini artıracak ve böylece müşterinizin, mülkiyet oranını kullanarak değerleme temelinde mülk için fazla ödeme yapmasına neden olacaktır.
- Açıklanan en çok kullanılan yatırımcı hesaplamaları ve bunları hesaplayan bir elektronik tablo için, ilk 10 hesap için bu lin'i kullanın .
Neye ihtiyacın var:
- Hesap makinesi
- Faaliyet giderlerinin kapsamlı bir şekilde detaylandırılması.
Bu hesaplamaların hiçbiri roket bilimi değildir. Hızla ayağa kalkacak ve bunları yapabilecek ya da ticari yatırımcı müşterileri ile akıllıca tartışacaksınız.