Kiralık Gayrimenkul Yatırım İadeleri serimizin serisinde, yatırımımız olarak dörtlü bir örnek kullanıyoruz. Satın alma detaylarını buradan alabilirsiniz , ancak tüm dört ünitenin tam zamanlı olarak kiralanabilmesi için 325.000 $ 'lık bir dört yönlü satın aldığınızı unutmayın.
Her zaman bir vergi muhasebesi uzmanı ile tüm vergi konularını iyice inceleyin, ancak IRS genellikle 27 ve 1/2 yıl boyunca bu mülk üzerindeki yapının değerini amorti etmemize izin verecektir. Bu, binaların zamanla yıpranmalarının ya da artık talep edilmeyen eski özelliklerinden dolayı eskimiş olmalarının mantıklı bir muamelesidir.
Yani, pozitif nakit akışında yılda 15.192 dolar üreten bir mülk var, ama şimdi bu gelirlerin bir kısmını vergiler için dengeleyebiliriz. Binayı, arazinin değerini çıkartarak ve bina değerini yıllık amortisman için 27,5 yıla indirerek değer kaybettik. Amortisman hesaplaması şöyle:
1. Satın alma fiyatı - Arsa Değeri = Bina Değeri.
2. Bina Değeri / 27.5 = Yıllık izin verilen amortisman indirimi.
Örnek dörtlüsümüz için, üzerinde oturduğu yarım dönümün değerinin 80.000 $ olduğunu varsayalım. Şimdi hesaplamaya bakalım:
1. 325.000 $ - 80.000 $ = 245.000 $ Bina Değeri.
2. Amortismandaki yıllık 245.000 ABD Doları / 27,5 yıl = 8909 ABD doları.
Başka bir emlak vergisi veya ipotek faiz indirimi hesaba katılmadan, vergilendirilebilir gelirimizi zaten azalttık. Mülkümüzün vergi yönüne bakmak istediğimizden , nakit akışı hesaplaması için çıkardığımız ipotek ödemelerinde anapara ve faizi geri alıyoruz.
Böylece 15,192 $ 'lık nakit akışımız 34.908 $' a yükseliyor.
15,192 $ + 23,316 $ - 3600 $ vergi ve sigorta = 34,908 $. Doğrudan kira gelirleri eksi vergiler, boşluk kaybı , sigorta, onarım ve doğrudan harcamalar için potansiyel vergi yükümlülüğüdür. Daha sonra başka kesintilere bakacağız. Ama burada amortisman nasıl geri çıkıyor.
- 34,908 $ - 8909 $ amortisman = 25.999 $.
Bu kesintiyi gerçekleştirmek için hiç para harcamadığımızı hatırlayın. Ve hala alacağımız başka kesintilerimiz var. Ödeme henüz hesaplamada değil, çünkü özkaynaktan faizleri çıkarmamız gerekiyor. Bu kesinti konusunda da tamamen serbest bir yolculuk değil. Mülkiyeti sattığınızda, vergiler için sermaye kazançlarını hesaplarken bu amortisman indirimlerini hesaba katmanız gerekecektir. Ancak, bu vergileri de 1031 Borsa ile aşmanın yolları vardır.
Özellikle yeni yatırımcılar ya da toptan satış veya kısa vadeli kar artışları yerine aylık nakit akışı isteyenler için konut yatırımları çok popülerdir. Emeklilik yaşınıza ve zamanınıza bağlı olarak, kiralık yatırımlar sizin için çok şey yapabilir:
- Emekli olmak - Emekliliğinize yaklaştıkça ve mevcut borsadan ve diğer yatırımlardan aylık geliri hesaplamaya başladığınızda, temettü ya da faizlerden çok yüksek bir getiri oranı olmadığını görebilirsiniz. Varlıklarınızı yeniden tahsis ederek, hisse senetleri veya tahvilleri satabilir ve parayı kiralık evlere taşıyabilirsiniz. Eğer akıllıca yatırım yaparsanız daha az risk varsa ve getiri daha yüksekse. Artan emekliliğinizi sağlamak için daha fazla aylık geliriniz olacak.
- Young, ama planlama - Bu gerçekten, gerçekten istediğiniz her yerde gerçekten güzel bir emeklilik yapmaya başlayabileceğiniz ve harika bir yaşam tarzı yaşayabileceğiniz yerdir. Mülkleri kiralama olarak satın almaya başlayın ve takdir ettikçe özkaynak kazanmaya başlayacaksınız ve ipotekleri ödüyorsunuz. Bu karı bir 1031 Borsa ile alabilir ve daha fazla kiraya, belki de daha yüksek fiyatlı evlere dönüştürebilirsiniz. Doğru yaparsanız yuvarlanan sermaye kazançlarından kaçınacaksınız.
Kiralık mülk yatırımı, her zaman kiracı olacağından, yatırım yapmak için harika bir yol olacaktır. 2006'nın sonlarında başlayan konut ve ipotek kazası, kira mülkünün nasıl iyi bir yatırım uygulaması haline geldiğini göstermektedir. Evlerini hacizden kaybedenlerin tamamı, kiralarını yeniden inşa edip peşinat ödemelerine rağmen kiracı oldular.
Daha genç alıcılar, eski akrabalarının evlerini ya da hakkaniyetlerini kaybettiklerini gördükten sonra yıllarca piyasayı terk etti. Onlar kira için büyük bir talep verdi. Konut yatırımları, faiz artırımlarının ve enflasyonun olumsuz etkilerine dayanıklıdır. Zenginliklerini büyütmenin harika bir yolu.