İlk yıl özkaynak getirisi hesaplamasının dışında, bir gayrimenkul yatırımcısı, gelecek yıl için öngörülen özkaynak getirisini veya ilk yıldan sonra deneyimleneceğini bilmek isteyebilir.
Bu özellik, mülkün takdir ettiği ve ipoteğin bir miktar ödendiği düşünüldüğünde, önemli olabileceği gibi, eğer o noktaya yatırılan öz sermaye miktarı, eğer özkaynak üzerindeki mevcut getiri düşükse, başka yerlerde daha iyi kullanılabilir.
- Zorluk: Kolay
- Gerekli Süre: 10 Dakika
İşte nasıl
- Mülkün mevcut veya öngörülen değerinin tahminini olabildiğince doğru bir şekilde alın. Bu örnekte, 510.000 ABD doları mülk değeri olarak kullanacağız.
- Mortgage getirisini belirleyin. Örneğimiz için, ipotek bakiyesinin 375.000 $ olduğunu varsayalım.
- Daha sonra Vergi Sonrası Nakit Akışını (CFAT) hesaplayın . 17.000 dolar kullanacağız.
- Özkaynak Karlılığı, CFAT / (Value - Payoff):
17.000 ABD Doları / (510.000 $ - 375.000 $) = .126 veya% 12,6, Özkaynak Karlılığıdır
İpuçları
- Bu örnekte, özkaynak getirisi, geçerli faiz oranlarına kıyasla daha iyi görünmektedir. Ancak, eğer ipotek daha fazla ödenmiş ve değer daha fazla artmışsa, sonuç yarısı kadar ya da% 6 olabilir.
Bu durumda, mülkün satılması ve bir başkasına yatırım yapılması, yeni mülk üzerinde daha iyi bir ROE nedeniyle daha akıllıca olabilir.
Kiralık Gayrimenkul Yatırımında YG'yi Gözden Geçelim
Yatırımcıların hisse senedi ve tahvil piyasalarından taşınmaz mallara taşınan varlıkların ROI, Yatırım Geri Dönüşü'nü önemli ölçüde artırabildiğini bulmasının bazı iyi sebepleri vardır.
Gayrimenkulün ne kadar kazançlı olduğuna bakalım:
- Sigortalanabilir: Bu, kayıplara karşı gerçekten sigorta ettiğiniz maddi bir varlıktır. Hasar ya da tahrip olursa, telafi edilirsiniz. Hisse senedi hisselerinin sahibi ve şirket iflas ederse veya kötü bir kazanç haberi varsa ve hisse senetlerinin fiyatları daraltılırsa, bu molalar.
- Sonlu: Bir şirkette stok tutmaya ve hisse senedi ihraç etmeye devam edebilir, ancak dünyada sadece çok fazla gayrimenkul var. Evet, bunun üzerinde bir şeyler inşa edebilirsiniz, ancak hala sonsuza kadar eşsiz bir arazi parçası.
- Sermaye Kazançları Vergi Avantajları: Hisse senetleri satıldığında karınız satıldığı yılda gerçekleşir, istisna yoktur. Gayrimenkul yatırımlarının satışından elde edilen kazançlarla ilgili sermaye kazançları vergilerini ertelemek için IRS'den 1031 Vergi Ertelenmiş Borsa'yı kullanabilirsiniz. Aslında, sonsuza kadar erteleyebilirsiniz! 1031 Borsalarını kullanarak portföyünüzü yıllardır büyütmüşseniz, hiçbir sermaye kazancı vergisi ödemediniz. Sizler mi kaçarsanız, mirasçılarınız mülkü şu andaki kademeli değerinden miras alırlar ve tüm bu sermaye kazanımları derhal gider! Evet, bir şekilde yanınıza alabilirsin.
- Nakit Akışı ve Takdir Getirileri: Zamanla gayrimenkulün yol boyunca hıçkırık olmasına rağmen, zamanla yükseldiği kanıtlanmıştır. Yani, bir kiralık mülke sahip olmak, takdir yoluyla eşitlik kazanıyorsunuz ve pozitif aylık nakit akışı için maliyetler üzerinden kiralıyorsunuz.
- Mortgage İndirimi Yoluyla Hisse Büyümesi: Her ay bu ipotek ödemesini yapıyorsunuz ve bunun bir kısmı özkaynaklara gidiyor. Çok uygun oranlarda borç alabileceğiniz bir varlık değeri oluşturuyorsunuz.
- Büyük Harcama Kesintileri: Gelirinize, hatta diğer yatırımlardan elde ettiğiniz gelire karşı yönetim vergisi, bakım ve işletme giderleri ile emlak vergileri düşülür.
- Amortisman bir hediyedir: Yapının değerini (arazi değil) 27,5 yıl boyunca amorti edebilirsiniz. Bu harcadığın para değil, ama her yıl amortisman için gelire karşı dolar karşılığını al.
- Büyük Düşük Riskli Kaldıraç: İpotek kullanarak, bir kiralık mülkün satın alma maliyetinin% 80'ini veya daha fazlasını kullanabilirsiniz. Bunlardan dördü peşinatla satın alabileceğiniz ve bu dört nakit akışını her ay bankaya koyabildiğinizde, neden bir ev parası almak için 200.000 dolar harcayalım?