01 - Gayrimenkul Yatırım Değerlendirmesi Hem Kantitatif ve Kalitatif
Geçen gün potansiyel bir yatırıma bakmıştım. Otuz yıldır orada bulunan sahibinin tamamı tarafından işgal edilmiş, dört kişilik çok aileli bir mülktü. Sahibi eklektik bir akademisyendi ve her yerde bric-a-brac ve antika dağılmıştı. Yer uygun şekilde alt bölüme ayrılmadı. Halı değiştirilmesi ve katların onarılması gerekiyordu. Değişen temel, zemini yerlere itmişti ve çeşitli duvarlarda yukarı ve aşağı uzanan büyük çatlaklar yaratmıştı.
Yerimi, bazı arkadaşlarımla birlikte gezdim - bir çift bu taşınmazla ilgileniyordu. Kapıya yürüdükleri andan itibaren yeri yazdılar. Ama bu çıkıntıları ve çatlakları görünce bir şey gördüm: para. Vakıf sorunları çoğu yatırımcıyı korkutuyor, bu da rekabeti azaltıyor ve fiyatlandırmayı yumuşatıyor.
Ama böyle bir anlaşma nasıl değerlendirilir? Ya da herhangi bir anlaşma, bu konuda? Şahsen, düşünceleri iki kategoriye ayırdım:
• Kantitatif: Mülkün yatırım olarak nasıl performans göstermesini beklerim? Bu bölüm için hesap makinemi veya elektronik tablolarımı veya değerlendirme yazılımımı kırıp bazı sayıları çalıştırabilirim.
• Niteliksel: Kendime “çekebilir miyim?” Diye sormalıyım. Eğer emlak yatırımcılarının büyük çoğunluğunu seviyorsanız, o zaman yarı zamanlı sizsiniz. Bu, bu projeyi “günlük işinizin” üstüne koymak ve daha sonra yönetmek zorunda kalacağınız anlamına gelir. Analizin bu kısmı biraz ruh arayışına girecek; Bir hesap makinesi size burada yardımcı olmayacak.
02 - Kantitatif - Sayıları Kullanarak Numaraları Çalıştırma
Şahsen, bir yatırım yapmayı düşündüğümde üç temel rakama bakmaya eğilimliyim. Cap oranı , bu araçların ilkidir.
Başlık oranı, yalnızca mülkün fiyatına bölünen yıllık net gelirdir. Yıllar boyunca, yatırımcılar, bir mülke ait aylık kira gelirlerinin, mülk için ödediğiniz fiyatın yaklaşık% 1'i kadar olması gerektiğini belirten “% 1 kuralı” nı kullanıyor. Bazı piyasalar, roket değerlerinden ötürü bu orandan uzaklaşmıştır, ancak diğerlerinde,% 1 kuralına uyan mülkler bulabilirsiniz. Bununla birlikte, aklınızda bulundurmanız gereken bir şey,% 1'lik kuralın, mortgage ödemeleri ve masraflarını karşılamak için yıllık bazda yeterli nakit akışı üretip üretmeyeceğinin adil bir göstergesi olduğudur. Tabii ki, buna göre (vergilerden faiz oranlarına kadar ödediğiniz ödeme yüzdesine kadar) birçok değişken var ama bu bir başlangıç noktası.
03 - Kantitatif Değerlendirme Aracı Olarak Nakit Akışı
Başlık oranını önemsemenin tek nedeni, yatırımın ne tür bir nakit akışı yaratacağına dair kolay bir proxy denemenizdir. Yatırım yaparken, nakit paradır - bu hesaplamayı tehlikede görmezden gelebilirsiniz.
Tahmini nakit akışı, beklenen nakit çıkışlarının (vergiler, anapara, faiz, harcamalar, boş pozisyonlar, ücretler, onarımlar) planlanması ve mülkün ürettiği gelirle karşılaştırılmasını gerektirir. Bunu bir e-tablo aracılığıyla yapabilir veya bir gayrimenkul değerlendirme yazılımı paketi kullanabilirsiniz .
04 - Kantitatif Gayrimenkul Yatırım Analizi Aracı Olarak Getiri Oranı
Nakit akışı, sırayla, mülkün beklenen getiri oranını (ROR) hesaplamanıza izin verecektir. Getiri oranı bir karlılık ölçüsüdür; Bir projenin üreteceği nakit para ile projeye katmanız gereken parayı ölçer.
Bu oranı hesaplamak için bir elektronik tablo veya bir gayrimenkul değerlendirme yazılımı gerekir. Bence son derece faydalı, çünkü yatırım için beklediğim getiriyi karşılaştırmamı ve diğer benzer yatırımlar için beklediğim getiriyi karşılaştırmamı sağlıyor. Örneğin: Eğer bu makalenin başında tanımladığım mülkün numaralarını çalıştırsaydım ve bana% 8'lik bir getiri oranı verdiysem kesinlikle geçerim.
Borsaya% 8 yatırım yapmayı bekleyebilirim (daha düşük risk ve daha az çaba). Bu projeye koymak zorunda kalacağım risk ve çaba için% 20'nin kuzeyindeki bir getiri oranı beklemekteyim.
05 - Kalitatif - Projeyi Yaptırabilir misiniz?
Yukarıda belirttiğim gibi, hesap makinen burada yardımcı olmaz. Bu, aynaya bir göz atmanız ve projeye ne kadar zaman ayıracağınızı ve ne zaman harcayacağınızı düşünmeniz gerektiğidir.
Yine, bu yazının başında konuştuğum projeye bakalım. Diyelim ki benzer bir fırsatla karşılaştırıyorsunuz; Aynı mahallede başka bir çok aile var ama daha az iş gerektiriyor. İkincisi, daha yüksek getiri oranı sunmadıkça, bu fırsatı fixer-upper üzerinden alırsınız. Ama ne kadar daha yüksek?
Yatırımcıları başlatmak için her zaman aynı tavsiyede bulunacağım: Bu alanda ihtiyatın yanısıra err. Yapabildiğiniz bir proje, yarı yolda olduğunuz zaman yanmış olduğunuzdan sonsuz derecede daha iyi. Konfor aralığınızda, iyi sayılar sunan, bitirdiğiniz bir şey bulun ve bir dahaki sefere daha zorlayıcı (ve daha kârlı) bir projeye geçin.
Sonuç:
Analiz, parça sanat, parça bilimi. Yatırımların değerlendirilmesiyle ilgili daha fazla fikir için bu bölümdeki diğer konulara bakınız.
Yazar Chris Smith, yatırımcılar ve emlak uzmanları için çevrimiçi referansın kurucusu ve Kurumsal Finans Dergisi, Euromoney ve Business Journal Network'te makaleler yayınlayan gayrimenkul yatırımcısıdır.