Aracıların ve Müşterinin Haklarının Görevlerini Tanımlayan Bir Durum
Ekspres Ajansı
Ekspres ajansı, müdür ve aracı arasındaki sözlü veya yazılı bir anlaşma ile oluşturulur. Bu temsil durumu için açık niyetlerini belirtir.
Emlakta, ajans normalde bir satıcı ile bir yazılı liste anlaşması veya bir alıcı ile bir alıcı ajans anlaşması tarafından oluşturulur. Bazı devletler sözlü anlaşmalara izin verir, ancak çoğu yoktur.
Uygulanan Kurum
Tarafların eylemleri ile bir ajans ilişkisi kurmak da mümkündür.
Eğer bir emlakçı normalde bir acentenin sorumluluğu olan ancak bir acentelik sözleşmesi imzalamayan sorumlulukları üstlenirse, o hala zımni ajans aracılığıyla bir aracı olarak kabul edilebilir. Aynı şekilde müşteri, acenteyi normalde ajansta bulunan tavsiye veya eylemler için sorarsa, o zaman zımni bir ajans oluşturulabilir.
Bazı eyaletler, herhangi bir ajansın yazılı bir ajans anlaşması olmadan var olabileceğini belirten özel bir mevzuat oluşturmuştur. Bu, yanlışlıkla ima edilen ajansı önlemeye yardımcı olur.
Açıklanmayan Çift Ajan Olma
İhale ajansı karar vermeyen eyaletlerde, giriş istemcinizle temsilci statüsüne sahip bir temsilciniz varsa, bu listelemeyle ilgilenen bir alıcıyla çalışıyorsanız ne yaptığınıza dikkat edin. İlk olarak, ajans statüsünü alıcıya açıklamanız ve daha sonra onların da aracı olduğunuzu ima edecek görevler üstlenmemelisiniz.
Bugün Bittiği Yol
Lisansım New Mexico'da kalıyor, ancak geçmişte Teksas ve Colorado'da da broker lisansları aldım.
Birçok eyalette " işlem komisyonculuğu " nu destekleyen veya başka isimlerle çağrılan, "ajans" olmaksızın bir alıcının veya satıcının temsili belgelere ve açıklamalara sahip. Emlakçı terimi nadiren bu günlerde artık demek.
Yani, bir liste alabilirim ve satıcı için bir ajan olamaz, ve her zaman yaptığım tam olarak budur.
Bir avukat veya yargıçla çalışıyor olsaydım ajansın bir alıcısı ya da satıcısıyla geldiği tek zamandı. Bir sebepten dolayı onları web sitemle çektim. Sorumluluktan dolayı ajanları olmamı istemiyorlardı.
Vicdani sorumluluk, acentenin müşterisini, acentelerinin faaliyetleri için risk altına sokar. Yani, yanlış bir şey yapsam veya hata yaparsam müşterim de sorumlu tutulur. Bu yasal kişiler, kuralları izlemeyi bilmeme rağmen, bu riski istemediklerini biliyorlardı.
Alıcılar ile çalışırken, her zaman bir komisyoncu olarak çalıştım, asla aracı değil. Neredeyse hiç sormadılar ve devlet bilgilendirme formumuz müşterime karşı görevimi açıkça belirledi. İşte onlar yasalardan dürüstler:
A. Bu bölümün hükümlerinde belirtilen dürüstlük ve makul özen;
B. yerel, eyalet ve federal adil konut ve ayrımcılık karşıtı yasalar, New Mexico emlak ruhsatı kanunu ve emlak komisyonu kuralları ile diğer geçerli yerel, eyalet ve federal yasa ve yönetmeliklere uyum;
C. Müşteri veya müşteri ile yapılan her türlü yazılı sözleşmenin performansı;
D. Müşteri veya müşteri tarafından yazılı olarak kabul edilmedikçe, işlemin tamamlanmasında müşterinin veya müşterinin, aşağıdakiler dahil olmak üzere yardım:
- tüm tekliflerin veya karşı tekliflerin zamanında sunulması; ve
- sözleşmenin hüküm ve koşullarına uymanın ve işlemin kapanışında yardım; Eğer işlemdeki komisyoncu 16.61.19.8 NMAC'nin D (D) alt paragrafında (1) ve (2) numaralı paragraflarda açıklanan hizmeti, öneriyi veya yardımı sağlamazsa, müşteri ya da müşteri, brokerin vermesi beklenmemektedir. Böyle bir hizmet, tavsiye veya yardım ve komisyoncu, bu anlaşmanın varlığını, yazılı olarak, söz konusu işlemde yer alan diğer brokerlere açıklamalıdır;
E. Aracı tarafından, aracı kurumun veya vasıflı aracının bilgisi veya uzmanlığının dışında olan işlemle ilgili hususların olabileceği ve iştirakçi veya vasıflı aracı kurumun müşteri veya müşterinin bu konularda uzman tavsiyesinde bulunmasını önereceği konusunda bilgilendirilmesi;
F. Broker tarafından alınan tüm para veya mülkler için muhasebeleştirme talebi;
G. müşteriye veya müşterisine ve brokerin işlem dahilinde sahip olduğu ancak bunlarla sınırlı olmayan herhangi bir olası çıkar çatışması işlemine dahil olan diğer brokerlere açıklanması yazılıdır:
- Komisyoncu, işlemin diğer taraflarla yaptığı herhangi bir yazılı aracılık ilişkisi veya;
- Aracının işlemde sahip olduğu herhangi bir maddi menfaat veya bir iş, kişisel veya aile yapısı ilişkisi;
- New Mexico'da bulunan diğer aracılık ilişkileri seçenekleri;
H., ortak komisyoncu veya vasıflı komisyoncu tarafından mülk veya işlemle ilgili bilinen herhangi bir olumsuz malzeme bilgisinin veya işlemin tarafların işlemin tamamlanması için mali yeteneklerinin açıklanması; ifşa gerektiren olumsuz malzeme gerçekleri federal adil konut yasaları veya New Mexico İnsan Hakları Yasası tarafından kapsanan hiçbir bilgiyi içermez;
I. Açıklamanın eski müşterinin rızasıyla olması veya kanunun gerektirmediği durumlar haricinde, önceki herhangi bir kurum ilişkisinde öğrenilen herhangi bir gizli bilginin korunması;
J. Yazılı olarak başka bir şekilde yetkilendirilmedikçe, bir ortak komisyoncu veya vasıflı bir aracı, satıcı müşterisinin veya müşterisinin, daha önce bir mülkün fiyatını soran veya listelenen fiyatından daha düşük bir satış bedeli kabul edeceğini belirttiği işlem sırasında müşterisine veya müşterisine ifşa etmeyecektir. ; Alıcı müşterilerinin veya müşterilerinin daha önce yazılı bir teklifte sunulan fiyattan daha yüksek bir fiyat ödeyeceğini belirtmişlerdir; mallarını satmak veya satın almak için müşterilerinin veya müşterilerinin motivasyonu; satıcı müşterisi veya müşterisi ya da alıcı müşterisi ya da müşterisi, teklif edilenlerden başka şartların finansmanını kabul eder; ya da yasa gereği ifşa edilmedikçe, iş ortaklarının veya yetkili brokerin müşteri veya müşterisinin yazılı olarak talep ettiği diğer bilgileri gizli kalması.
Bu, müşterilerimin sahip olabileceği herhangi bir endişeyle ilgilenir.