Market toptancılığından farklı olarak, gayrimenkul düşük ve yüksek karlıdır.
Makalelerde ve kitaplarda gayrimenkul toptancılığı hem iyi hem de kötü bir kapsam sağlar. İlk olarak genel bir tanıma bakalım: Gayrimenkul toptancılığı bir satıcı ile alıcı arasında bir pozisyon almakta ve önemli bir rehabilitasyon veya mülkiyet süresi olmaksızın bir mülkün derhal satılmasından elde edilmektedir.
Bu benim tanımım, ama benim geniş kapsamlı serbest yazarlık çalışmamı gayrimenkul yatırımları için bir ghost yazarı olarak görüyorum. Buna "saygısız" diyebilirsiniz, ancak toptancı biraz profesyonellik katıyor gibi görünüyor.
Çeşitli endüstrilerdeki diğer toptancılara karşı olan, gerçekten çok düşük bir genel gider ve yüksek kâr marjı işi. Yok:
- depo alanı kira ve bakım.
- yönetmek ve satmak için ofis alanı.
- çalışanlar envanteri yönetecek.
- envanter taşıma kamyonları.
- Yukarıdakilerin tümünü kapsayan sigorta.
- Satış öncesi toplu olarak üreticiden satın alma zorunluluğu.
Bu genel masraflar önemlidir ve çoğu toptancıların çok düşük tek haneli karları vardır. Öte yandan gayrimenkul toptancısı:
- Mutfak masasından çalışabilirler.
- hiçbir şey depolamaya gerek yok.
- çalışanlara ve onlara ya da tesislere karşı sigortaya ihtiyaç duymaz.
- cepten nispeten az parayla büyük bir değer varlığını kontrol edebilir.
Müşteriniz gayrimenkul toptancılığında kimdir?
Satın almak veya kontrol etmek için gayrimenkulleri araştırmadan önce, bekleyen alıcılara ihtiyacınız vardır. Bir alıcı listesi oluşturması denir ve başarınız için çok önemlidir.
Birincil müşterileriniz diğer yatırımcılardır, ya kiralık emlak alıcıları ya da sabit ve yatırımcıları çevirir. Perakendede tüketicilere satabilirsiniz, ancak pazarlama ve komisyon maliyetleri nedeniyle daha riskli ve maliyetlidir.
Diğer yatırımcılarla ilişkiler kurarak alıcıların listesini oluşturmalısınız . Onlarla tanışmak için emlak yatırım kulüplerine katılabilirsiniz.
Gazetelerdeki ve Craigslist'teki satılık emlak reklamlarını yayınlayarak onlara reklam verebilirsiniz. Temel olarak, mümkün olduğu kadar çok gayrimenkul yatırımcısıyla tanışmanız gerekir ve her biri hakkında en az bir bilgi içeren bir veritabanı veya dosya tutmanız gerekir:
- ilgi alanları.
- birincil ilgi alanları; tamir edip çevirecekler mi yoksa kiralık mülk satın mı alıyorlar?
- fiyat aralığı ve kar hedefleri; Diğer bir deyişle, bir ev için ne ödeyecekler?
Alıcı listenizde en az birkaç aktif yatırımcı bulunana kadar dışarı çıkıp mülkleri araştırmayın veya pazarlama çalıştırmayın. Makul bir satış yapmadan bir mülke taahhüt etmek istemezsiniz.
Gayrimenkul toptancılığı için mülkünüzün kaynakları nelerdir?
Listenizde alıcılar olduğunda, dışarı çıkmak ve toptancı olarak size kazanç sağlayacak özellikler bulmak zamanı. Onlar olabilir:
- haciz.
- mal sahibi ön-hacizleri işgal etti.
- sıkıntılı satıcılar tarafından işgal edilmiş.
- terk edilmiş ön iadeler.
- devlet açık artırmalı hacizler.
Haciz web siteleri ve ipotek mülk listelerini yayınlayan diğer kaynaklar aracılığıyla hacizler kolayca bulunabilir. Sahip sahipli mülkler normalde pazarlama gerektirir. Gayrimenkul toptancılığı pazarlama yöntemleri şunları içerir:
- haydut işaretleri.
- gazete ilanları.
- Craigslist reklamları.
- toptancı sitesi.
- toptan yatırımcı bloglama.
- sosyal siteler pazarlaması.
- emlakçılar ve ipotek komisyoncuları ile ilişkiler.
Alıcılarınızdan biri için uygun olabilecek bir özelliği bulduğunuzda, sayıları ve durum tespiti devam edecektir. Tüm masraflarınızı karşılarken çok dikkatli olmanız ve alıcının ne pahasına olursa olsun maliyet ve özellikle de anlaşma ve anlaşma üzerinde oldukça yakın bir fikir edinmeniz gerekir. Diğer bir deyişle, mevcut pazarda mülkün değerine ulaşmanız gerekiyor, ardından bunun için ne ödeyebileceğinize bakmak için bu öğeleri çıkarmanız gerekiyor:
- alıcıya değer indirim yapacak.
- Alıcınız bir kiralık emlak yatırımcısı ise, tahsil edilebilecek kira bedeli.
- Eğer alıcı bir fix & flip yatırımcı ise rehabilitasyon maliyetleri .
- kapanış masasına getirme maliyetleriniz.
- İstediğiniz kâr.
Tüm sayıları çalıştırırsanız ve bu özelliğin hızlı bir şekilde listenizdeki alıcılardan birine yeniden satılabileceğini görürseniz, satın alması veya iki yöntemden birini kullanarak denetimi kilitlemenin zamanı gelmiştir:
- Atama Kontratı - Satın alma haklarınızı ve sorumluluklarınızı bir başkasına (alıcı nihayetinde) "atamanıza" olanak tanıyan satıcıyla bir anlaşma imzalarsınız. Bazı ciddi paraya ihtiyacınız olacak, ancak bu yöntemle başka bir finansmana ihtiyacınız olmayacak. Alıcınıza gidip karınızı da içeren bir fiyat için haklarınızın bir ödevini yapın. Alıcınız devraldı ve kapatacak.
- Satın almak için sözleşme - aslında mülk satın almak için bir anlaşma imzalarsınız. Bu, satın alma işleminiz için bir tane diğeri satın aldıktan sonra alıcınızdan satın alması için bir iki kapatma işlemi gerektirecektir. Çok paraya ihtiyacınız olacak ve ev için ödeme yapmak ve ikinci kapanıştan geri ödeme ve geri ödeme almak için işlem finansmanı gerekir.
Bu, sürecin genel bir bakış açısıdır, ancak diğer bağlantılardan faydalanabilmek ve daha fazla bilgi edinmek için gayrimenkul toptancılığına ilgi duyanlara yardımcı olmalıdır.