Sayıları Anlamak
Bir mülkün kira veya kira gelirlerinden elde edilmesi ise, değerleme veya değerleme gelir yöntemi en yaygın olarak kullanılır. Gayrimenkul tarafından üretilen net gelir , satılırsa mevcut piyasadaki değerini hesaplamak için belirli faktörlerle birlikte kullanılır.
Sadece operasyonların ürettiği net gelirle ilgilenen mülklerdeki yatırımcılar değil.
Neredeyse her zaman finansman arayışında olacaklar ve borç verenler, yatırımlarının korunduğundan emin olmak için gelir ve gider ayrıntılarını dikkatle inceleyeceklerdir. Kredi verenler, ipotek ödemelerini yapmak için harcamaları aşan normal doluluk kiralarını, mal sahipleri için kalan karla görmek ister.
Değeri Tahmin Etmek için Büyük Harf Oranını (Cap Rate) Kullanma
Bir gelir özelliğine değer vermek için kapitalizasyon oranı kullanıldığında, mülkün net faaliyet geliri kullanılır ve soran fiyat ile tavan oranı arasında ters bir ilişki vardır. Başka bir deyişle, oranın ne kadar yüksek olursa, talep fiyatı da o kadar düşük olur.
Değer Tahmini için Brüt Kira Çarpanı Kullanımı
Brüt Kira Çoğaltıcısı veya GRM, bir mülkün brüt kiralarını , oran ile kullanılan net işletme geliri yerine kullanır . Brüt Potansiyel Gelir (GPI) ve Brüt İşletme Geliri (GOI) olduğu için bu hesaplamayı yapmanın iki yolu vardır .
Her birinin hesaplarından görülebileceği gibi, değer kaybı ve ödeme yapılmadığı için Brüt İşletme Geliri kullanılarak değer tahmini çok daha iyidir .
Ardından Durum ve Gelecek Giderleri Dikkate Alınmalı
Daha öznel, ama çok önemli, mülkiyet koşulunu dikkate alıyor.
Gelir değerleme yöntemlerinden hiçbiri mülkiyet koşulunu ve gelecekteki muhtemel büyük onarım giderlerini dikkate almadığından, bunlar nihai bir nihai değer tahminine ulaşılmasında dikkate alınmalıdır.
Mevcut bir mülkü satın alırken, çok verimli bir şekilde çalışabilirdi ya da net geliri bozan operasyonel sorunlar olabilirdi. Yatırımcılar örnek olarak bir apartman projesini değerlendirirken, kiralar kiralar olmayabilir ve masraflar olması gerekenden daha yüksek ya da düşük olabilir.
Ev sahibinin bazı kiracılara hizmet karşılığında ya da sorun yaşadıkları ve ev sahibinin bunları tahliye etmek istemediği için kira imtiyazı verdiğini varsayalım. Veya onarım ve bakım masrafları benzer özellikler için normdan daha düşük olmuştur. Ev sahibi yönetim görevlerini yorucu olabilir ya da yetersiz bakımdan yola çıkan problemlerle ilgilenmeyebilir.
İşlemin her yönünü inceleyen yatırımcılar bir fırsat görebiliyordu çünkü kira rakamları gerçek değil. Kiracıların bu ünitelere tam cari kiralarda girmesinin net karlılıkta önemli bir fark yaratacağını, dolayısıyla satın almak istediklerini görüyorlar. Mülkün masraflarının olması gerektiği gibi olmadıklarını ve mülkün bakımsızlığa düştüğünü görebilirler, bu nedenle satın alma işleminden geçebilirler.
Keskin yatırımcılar ve kesinlikle borç verenler, gerçek sayıların birlikte çalıştıklarından emin olmak için projenin finansallarını dikkatlice çekeceklerdir. Kaç tane küçük ticari mülkün yanlış yönetildiği şaşırtıcıdır. Kiralar çok düşük, masraflar çok yüksek veya her ikisinin bir kombinasyonu. Temel değerleme hesaplamalarında kira ve harcamalara girmeden durduran yatırımcılar genellikle mülkler için en iyi anlaşmaları veya fazladan ödemeyi geçerler.
Çok Kullanıldığı Gibi Gelir Yöntemini Bilmek
Yatırımcı müşterileri ile çalışmayı planlıyorsanız, değerleme gelir yöntemini öğrenmek için gerekirse zaman harcayın. Yatırımcı alıcı veya satıcı müşterilerinizin, tanımadığınız veya gerçekleştiremeyeceğiniz hesaplamaları sormadığınız terminolojiyi kullanmasını istemezsiniz.
Bu niş gayrimenkul piyasası oldukça aktif olduğundan yatırımcılarla çalışmak oldukça faydalı olabilir.
Ayrıca, memnun yatırımcı müşterilerinden gelen mükemmel tekrar işlerini ve referanslarını da inşa edeceksiniz.
** Güncelleme: Bu makaleyi emlak piyasası çöküşünden sonra ve bir iyileşmenin başlangıcı olarak görünen sırada güncelliyorum. Değerleme uzmanları piyasa sorunlarından sonra son derece muhafazakar hale gelmişler ve mülkleri değer yitirerek ve karşılaştırılabilir hacizler kullanarak iyileşmeyi yavaşlatmakla suçlanmışlardır. Ancak, şimdi bile bir omurga geri almak gibi görünüyor.