Hemen Satın Alın, Çabuk Çıkın, Ekibinize Güvenin
Bir Evi Çevirmek Ne Demektir?
Bir evi çevirmek, bir kar almak için genellikle hızlı bir şekilde satma niyetiyle bir ev satın aldığınız anlamına gelir.
Uzun vadeli bir alım ve tutma stratejisi değildir. Satın aldığınızdan daha fazla mülk satmak, mutlaka kar elde edeceğiniz anlamına gelmez.
Örneğin, 200.000 $ için bir ev satın alır ve 50.000 $ değerinde yenileme yaparsınız. Eğer evi 240.000 dolara satıyorsanız, bu satın aldığınızdan daha fazladır, tadilat masraflarını ve mülkü elinizde bulundurmanız ve mülkünüzü satmanız için ek masrafları hesaba kattığınızda aslında para kaybedersiniz.
Mülkiyet Türü Nasıl Çevrilebilir?
Çevrilen en yaygın mülk türü tek bir aile evidir. Bununla birlikte, hemen hemen her tür gayrimenkul kâr için tersine çevrilebilir. Bu içerir:
- Çok Aileli Evler : Saygısızlık fırsatları, mevcut birimleri yenilemeyi veya mülkün potansiyel alıcılar için daha değerli olması için ek birimler eklemeyi içerir.
- Karma Kullanılan Mülkiyet: Bu, perakende alanına, yerleşim yerine veya her ikisine yapılan yenileme veya eklemeler içerebilir.
- Perakende Mülkiyet : Alanı, restoran, salon ya da genel mağaza gibi belirli bir ihtiyaca uyacak şekilde yenilemek.
- Arazi : Konut veya perakende gibi belirli bir kullanım için onaylanması için imar işlemine girme. İmar onaylarının alınması, şehirdeki inşaat bölümünün ne kadar hızlı ve kolay işleyeceğine bağlı olarak uzun bir süreç olabilir.
1. Anahtar: Doğru Fiyattan Satın Alın
Paranı satın aldırırsın. En baştan çok fazla para koyarsanız, evinizi ne kadar iyi yenilediğiniz önemli değil, kar elde etmek o kadar zor olacaktır.
Onarım Sonrası Değeri Belirleme - ARV
Bir kar elde etmek için mülk satın almak için ne kadar karşılayabileceğinizi belirlemeye çalışıyorsunuz. Bu nedenle, geriye doğru çalışması gerekir.
Yapmanız gereken ilk şey, mülkün onarım sonrası değerinin belirlenmesidir. Bu, evdeki tüm tadilatları tamamladıktan sonra evin değeceğine inandığınız şeydir.
Bölgede karşılaştırılabilir özellikler için yakın zamanda satılan fiyatlara bakmanız gerekecektir. Karşılaştırmalara bakarken kesin bir bilim olmasa da, size evin değerinin bir ballpark vermesine yardımcı olacaktır. Eviniz dört yatak, iki banyo Colonial ise, geçen yıl satılan benzer büyüklükte Koloni bakmak isteyeceksiniz. Aşağıdakiler gibi belirli faktörler için ayarlamalar yapmanız gerekir:
- Kare Görüntüleri: İki ev aynı sayıda yatak ve banyoya sahip olabilir, ancak bir tanesi 1.000 feet daha büyük olabilir.
- Yenileme Kalitesi: Tadilatta kullanılan malzemelere bakınız. Mevcut alıcı bu mu?
- Yer: Şehrin bazı bölgeleri diğerlerinden daha iyi olacaktır: daha iyi okul bölgesi, daha sessiz sokak.
- Lot Boyutu: Daha büyük partiler daha değerli olacaktır.
- Olanaklar: Evde merkezi klima, zemin havuzu, bitmiş bir bodrum veya ana süit var mı?
Karşılaştırılabilir özellikleri inceledikten sonra, yenilemelerinizi tamamladıktan sonra evinizin değeceği bir ürün yelpazesi ile gelebilmeniz gerekir. Bu Onarım Sonrası Değeridir.
Maliyetlerinizi Çıkarın
Mülkiyeti doğru fiyata satın almak için, evinizde ne kadar para harcayacağınıza karar vermeniz gerekir.
- Satın Alma Maliyetlerinin Kapatılması: Bu, tapu sigortası, ev teftişleri, avukat ücretleri, anketler, banka ücretleri, kayıt ücretleri: tapu ve ipoteği içerir.
- İnşaat Maliyetleri: İlçeden izinler, malzeme maliyetleri, işçilik maliyeti.
- Holding Maliyetleri: Sigorta ödemeleri, vergiler, herhangi bir kredinin ödenmesi, muhtemel kullanım maliyetleri.
- Satışta Maliyetlerin Kapatılması: Vekalet ücretleri, muhtemelen emlak transfer vergisi, Emlak komisyonu, kayıt ücretleri: tapu ve ipotek, şehir muayene ücretleri: muhtemel Doluluk Sertifikası , CO, şehir gerektirirse, alıcı kredisi: alıcının ev müfettişi Mülkün yanlış olması nedeniyle alıcı, bu şeyleri düzeltmek için muhtemelen sizden bir kredi isteyecektir.
Kâr Motifiniz Nedir?
Muhtemelen tüm işi ve 5000 dolar kazanmak için ev saygısızlık riskiyle karşı karşıya değilsiniz. Bu nedenle, ideal kar amacınızı kapaktan belirlemelisiniz. Her şey söylendiğinde ve yapıldığında 20.000 dolar kazanmak ister misiniz? 50.000 $? 100.000 $? Ne kadar yapmak istediğinizi bilmek, konutu satın alabileceğiniz fiyatı belirlemenize yardımcı olacaktır.
Ayrıca, yaptığınız herhangi bir kâr için bir sermaye kazanç vergisi ödemek zorunda kalabileceğinizi de bilmelisiniz. Gelir paranıza bağlı olarak, hiçbir şey ödemeniz gerekmeyebilir veya karınızın yüzde 20 kadarını Sam Amca'ya ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bu maliyeti 1031 Değişim yaparak erteleyebilirsiniz.
İdeal Satınalma Fiyatı Belirleyin
Artık mülk için bir Onarım Sonrası Değeri belirlediğinize göre, mülkün yenilenmesi ile ilgili yaklaşık maliyetler ve ne kadar para kazanmak istediğiniz, mülk için ödemek istediğiniz maksimum tutarı belirleyebilirsiniz.
Onarım Değerinden Sonra
- Eksi Maliyetleri
- Eksi Kar Motivasyonu
= İdeal Satın Alma Fiyatı
Teklifinizi yaptığınız ve kabul edildiğini umduğunuz nokta budur. Bu numaraya ulaşmak için çok fazla çalışma yaptınız, bu yüzden Emlakçılar tarafından teklif fiyatınızı arttırıp artırmazsanız söylüyorum, mülkünüz sizindir. Mülk için ödediğiniz her bir dolar, kaybettiğiniz potansiyel kârın bir dolarıdır. Unutmayın, satın aldığınız paranız.
2. Anahtar: Hızlıca Çık
Gayrimenkulü çevirmenin amacı kâr elde etmek ve bu kârı olabildiğince çabuk yapmaktır. İyi bir yatırımcı, emlak piyasasının bir kuruşa dönüşebileceğini bilir. Herhangi bir sayıda faktör, mülkünüzün değerini önemli ölçüde azaltabilir. Bu içerir:
- Faiz Oranlarındaki Artış: Faiz oranları yüksek olduğunda, insanlar bir eve fazla harcama yapamazlar. Aylık mortgage ödemeleri daha yüksek olacağından satın alma gücünü azaltır. Faiz oranları yükseldikçe, alım fiyatlarındaki bu düşüşe uyum sağlamak için konut fiyatları düşecektir.
- Sezonun Değiştirilmesi: Ev satın alma sezonu, çocukların okuldan ayrıldığı yaz aylarında zirveye ulaşır. Yeni okul yılı başlamadan önce aileler hareket etmek ister. İlkbahar / Yaz acele için piyasada flip-up yapamıyorsanız, kendinize çok para harcayabilirsiniz.
- Envanterde Artışlar : Evinizin değerini etkileyebilecek diğer bir faktör de bölgedeki fazla stoktur. Bu durumun bir nedeni şehirdeki büyük bir şirketin kapanması ve insanların evlerini piyasaya sürmeleri ve böylece yerlerini değiştirmeleridir. 3 yatak odası, 2 banyo 250.000 ranch ev için sadece çok fazla alıcı var. Piyasada beş tane varsa, hızlı bir şekilde satılmak için fiyatınızı düşürmeniz gerekebilir.
- Bölgede Haciz veya Kısa Satış: Ne yazık ki komşularınızı kontrol edemezsiniz. Bölgedeki kısa satışlar ve hacizler evinizin değerini aşağı çekecektir.
- Doğal Afet: Aynı zamanda Ana Doğayı da kontrol edemezsiniz . Kasırgalar, kasırgalar ve orman yangınları bölgeleri tahrip edebilir ve ev fiyatlarını karmakarışık olarak eşit olarak bırakabilir.
- Alt Okul Puanları: Okul sistemi değerlendirmesi azalırsa, mahalle potansiyel alıcılar için daha az arzu edilir hale gelir.
- Durgunluk Ekonomisi: Ekonomi çökünce, ev fiyatları da artar . Daha az insan evleri satın alabilir ve daha az harcama yapmak isteyen insanlar.
- Çevresel Sorunlar / Güç Hatları: Topraktaki radon ya da diğer kimyasalların yükselmiş seviyeleri, arka bahçeye inşa edilen elektrik hatları ya da kasabadan geçen bir boru hattı, evinizi en iyi dolara satmayı zorlaştıracaktır.
Anahtar 3: Çalıştığınız Ekip Yapabilir veya Sizi Kırabilir
Başarılı mülk dönüşümü hızlı bir şekilde yapılır ve doğru fiyat için yapılır. Yanlış yükleniciyi işe almak, tasarımcı veya Emlakçı hızla bir flop haline çevirebilir. İdeal olarak, mülkün kapatılmasından önce, zaman kaybetmemeniz için güvenilir kişilerden oluşan bir ekibiniz olacaktır.
tasarımcılar
Yenilemeniz için bir tasarımcı kiralayacaksanız, o bölgeye aşina olduğundan emin olmalısınız. Yapmak istediğin son şey aşırı gelişiyor. Her evin ihtiyacı Kalküta mermeri ve Brezilya parke zemini değil. Harika bir kat planı ve temiz tasarım ile harika para kazanabilirsiniz. Mutfak ve banyolar ev satıyor, ancak çoğu alıcı 400 dolarlık musluk ile 40 dolar arasındaki farkı bilmeyecek.
Piyasayı bilmek de bu alanda ne tür bir alıcının bulunduğunu belirlemeye yardımcı olacaktır. Bu bölge çok sayıda bekar, yeni evliler, küçük çocuklu küçük aileler, yerleşik aileler veya boş nesiller mi çekiyor? Bu, yenilemeye en uygun yaklaşımın belirlenmesine yardımcı olacaktır. Başka bir yatak odası ekler misin? Çocuklar için bir aile odasına mı odaklanalım? Ana takım ana çizim olacak mı?
müteahhitler
Bu elektrikçiler, su tesisatçıları, siderleri, çatı kaplamaları, HVAC yüklenicileri, boyacıları, döşemeleri ve ihtiyacınız olabilecek başka kişileri içerir. En iyi fiyatı alabilmeniz için birden çok teklif almak istersiniz, ancak en iyi fiyat her zaman en iyi kalitede çalışma olmadığı için kimlik bilgilerini de kontrol etmek istersiniz. Başlangıçta harika bir fiyatınız olduğunu düşünebilirsiniz, ancak bir yüklenicinin işlerini halletmeye çalışırken daha fazla zaman ve para harcayacaksınız.
Yüklenicinin, yapılacak yenileme çalışmaları için şehirle birlikte alınması gereken gerekli izinleri anladığından emin olun. Kasaba izinleri işlemek için ne kadar sürer? Onaylanması gereken herhangi bir imar sorunu var mı? Kasaba ile ilgili izin izin aylarca işlerini tutabilir ve herhangi bir potansiyel karı hızla azaltabilir.
Yükleniciler, bir işin ne kadar süreceğini “küçümsemek” için de kötüdür. İşin tamamlanması için yüklenici ile belirlenen bir son tarihin olduğundan emin olun. Ayrıca zamanında tamamlanmayan bu işler için bütçenize bir acil durum fonu eklemelisiniz.
Emlakçılar
Emlakçı ile satış yapacak ya da mülkünü kendiniz satmaya çalışacaksınız. Bir Emlakçı ile satıyorsanız, satışta komisyonlarını hesaba katmayı unutmayın.
Bir Emlakçı seçerken, evi satmaya çalıştığınız piyasayı bildiğinden emin olmalısınız. Geçmişte Emlakçı ile çalışmış olsanız bile, belirli bir piyasa için en uygun olmayabilirler.
Buna ek olarak, pek çok Emlakçı hızlı bir satış yapmakla ve en iyi doları için ev satmamakla ilgileniyor. Kendi araştırmanızı yaptığınızdan emin olun ve Emlakçı'nın eviniz için alabileceğini düşündüğünüz sayı ile kendinizi rahat hissedin. Hızlı bir satış istiyorsun, ama masada fazla para bırakmak istemiyorsun.