Daha sonraki yıllarda mortgage dengesinden daha az mülkün tahmini değerine göre hesaplanabilir. Mülkiyetteki herhangi bir değerin artması ve geri ödenmesiyle düzeltilmiş mülkte sahip olabileceğiniz mevcut sermaye yatırımı olacaktır.
Gelecek Yıllarda Neden ROE'yi Ölçün?
Diğer bir YG’den, Yatırım Getirisi hesaplamalarından farklı olarak, bu, değişen bir sayıdaki dönüşünüzü ölçmektedir. Peşin ödemeye koyduğunuz para değişmedi, ancak yıllar içinde başka faktörler de var ve hisse senedi getirilerinizi değiştiriyorlar. Çünkü sermayeniz değişiyor. Öncelikle, kiralık mülke sahip olmanın avantajlarından yararlanmaya bakalım:
- Krediyi ödemek: İpotek ödemelerine devam ederken, ana kredi bakiyesini ödüyorsunuz. Özniteniz artar, çünkü değerle ilgili olarak daha az borçlanırsınız.
- Değer takdiri: Eviniz zaman içinde değer kazanıyor. Öyleyse, borcunuzu düşürürken, aynı zamanda değerinizi de artırıyorsunuz. İkisi arasındaki fark büyüyor; Eşitlik.
- Nakit Akışı : Her ay bir miktar nakit, kira ödemesi ve harcamalar üzerinden ödenen kira bedeli üzerinden yapılacaktır.
- Gelir vergisi tasarrufu: Amortisman büyük bir faydadır. Her yıl kira geliri karşısında, yapının değerinin bir kısmını amortisman olarak düşebilirsiniz. Hiçbir şey harcadın, ama kesinti seninki gibi.
Bunlar gayrimenkulü diğer yatırım varlıklarından çok daha iyi kılan inanılmaz avantajlardır. Ancak, bizler, giderek büyüyen bir şekilde, eşitliğimizi değiştiren bir çiftin olduğunu görüyoruz. Bir örneğe bakalım:
20.000 $ ile 100.000 $ için bir kiralık ev satın alırsınız. Satın alma yılı, 100.000 ABD Doları değerinde olduğunu gördüğünüzde, ancak yalnızca 80.000 ABD Doları borçlusunuz.
Yıllık pozitif nakit akışınızın ipotek ve harcamalar için 3,600 $ veya ayda 300 dolar olduğunu varsayalım. Böylece, ROE'imiz 3.600 $ / 20.000 $ veya% 0.18 =% 18 özkaynak karlılığıdır. Sen bir yatırım guruyusun!
Şimdi on yıl ileriye gidelim. İpoteğinizi geri ödüyorsunuz ve ev değeri takdir ediliyor, şimdi 118.000 dolar değerinde. İpoteğe bağlı bakiyeniz 80.000 dolardan 66.000 dolara düştü. Şimdi özüne bak. Basit örneğimizde 118.000 $ - 66.000 $ = 52.000 dolar. Şimdi ROE için tekrar hesaplama yapalım. Kira kontratı biraz daha artıyor, bu yüzden nakit akışınız yılda 4,400 dolar. 4,400 $ / 52,000 =% 8,5 Özsermayeye Dönüş.
Ne oldu? Bu basit, eşitlik arttıkça, kiraları hızla artıramazsınız. Yani, bu hala harika bir yatırım mı? 52.000 $ ile yapabileceğiniz şeylere bakın. Satma ve yeniden yatırım yapma zamanı olabilir.