Gayrimenkul yatırımcıları, finansal açıdan faydalı ise, yatırım amaçlı bir mülk edinirken satıcıdan mevcut bir ipotek alabilirler. Bu yapıldığında, varsayılan mortgage faizi için gerekli bir talep vardır.
İpotek faizi borçlar ödenirken, alıcı kapanış tarihinden sonra bir sonraki ödemeye faiz ödeyeceği için satıcıya alıcıya kapanış tarihinden "borç verir" veya borcu ödeyecektir.
Çoğu süreçte olduğu gibi, satın alma sözleşmesinden, tarafımıza ya da kapanış yoluyla mı çalışacağımızı bilmemiz gerekecek.
- 1. Satıcının alıcıya borçlu olduğu günleri hesaplayın.
- 2. Faizin günlük miktarını belirleyin.
- 3. Toplam gün sayısı / güne göre gün sayısını çarpın.
Örnek bir örnekleme yapalım. Bir gayrimenkul yatırımcısı 16 Temmuz'da bir kiralık mülkte kapanıyor. İpotek bakiyesi 257,505 $, faiz oranı% 6,75 ve 365 günlük takvim yılı kullanıyoruz. Kapanış günü "içinden" geçeceğiz. Bu, satıcının kapanış günü için ödeme yaptığı anlamına gelir.
- 1. Satıcının alıcıya olan borçları 1 ile 16 Temmuz arasında 16'dır.
- 2. 257.505 X .0675 = 17381.59 ABD doları, 365 gün = 47.62 ABD doları
- 3. $ 47.62 / gün faiz X 16 gün = $ 761.92 Satıcıdan Satıcıya
Bu, Satıcıya bir DEBIT ve Alıcıya bir KREDİ olacaktır.
Gayrimenkul İşlemlerinde İlerleme Hakkında
İpotek varsayımları yaygın olmadığı için, ipotek faizinin varsayımlara yansıtılması yaygın değildir.
Kapanış bildirisinde, konut veya ticari olarak, alıcı ve satıcının kapanış tarihine göre ücret paylarını ödemesini sağlamak için bir vekalet ücreti gerektiren bir dizi öğe vardır.
Mülkiyet vergisi
Mülkiyet vergileri, bir önceki yıl için olan borçlar olarak ödenir. Vergiler genellikle yıllık olarak değil aylık olarak ödenirken, emlak vergisi artışı muhtemelen en yaygın olanıdır.
Ayrıca, bir ipotek varsa, o zaman yıllık faturalanan miktarın alındığında kapsanabileceğinden emin olmak için aylık olarak toplanan vergilerden bir miktar emanet var demektir. Kapanış tarihine bağlı olarak, alıcı, o tarihten itibaren vergi yılının başlangıcına kadar olan vergi tutarı için bir kredi alacak. Ardından, vadesi geldiğinde tam vergi faturasını ödeyecekler. Satıcı, vergi oranlarında kullanması için etkili bir şekilde yıl sonunda vergilerini alıcıya ödeyecek.
Mülk sigortası
Alıcı, sigorta kapanış gününden sorumlu olacaktır. Satıcı, bazı sigortayı önceden ödemiş olabilir, bu nedenle kapanıştan sonra kapanış günlerini ödediği herhangi bir tutar için bir kredi alacaktı.
kiralar
Bu daire ve çok aile içi anlaşmalarda daha yaygındır, ancak tek aile evleri de kiralanmaktadır. Bir kira pro ration zorunluluğundan kaçınmak için ayın son günü bir kapanış yapılması gerekecekti. Örneğin, ayın ortasında kapatılırsa, satıcı tüm ay boyunca kira toplayacaktır. Alıcı, orta için ayın sonuna kadar kiralar için bir kredi alacak.
Ticari Alan Daha Karmaşık
Ticari kiralamaları yapılandırmanın farklı yolları vardır. Bazılarının vergileri ve diğer operasyon masraflarını kısmen veya tamamen ödeyen kiracıları var.
Bunlardan herhangi biri, ön değerlendirme ve bir perakende ofis kompleksi veya alışveriş merkezi için gerekli olabilir. Bu, masrafları ev sahibi ile paylaşıyorsa, her bir kira alanı için hesaplamalar gerektirir.
Ticari kiraların fiyatlandırılmasından bahsettim, bu yüzden büyük bir perakende kiralama alanı anlaşması için, bu hesaplamaların birçoğu olabilir. Bu yüzden muhasebeciler var.
Önceden ödenmiş veya sonradan ödenen tutarları içeren herhangi bir gayrimenkul işlemi, kapanış beyannamesi üzerinden bu kalemlerin bir oranlanmasını gerektirecektir. Gayrimenkul profesyonelinin yaptığı bir şey değil, ama bunu alıcı veya satıcı müşterisine açıklayabilmeleri gerekiyor.