Bu küçük sayı, para kazanma olasılığınızın yüksek olduğunu size söyleyebilir.
Böyle bir mülke değer vermenin zorluğu, duyulabileceği kadar zor değildir. Aslında, gayrimenkul için kapitalizasyon oranını hesaplamak kolaydır ve sizi beş dakikadan fazla sürmemelidir.
Başlık oranının tam olarak ne olduğunun anlaşılmasıyla başlar.
Kapitalizasyon Oranı Nedir?
Kap oranı, mülkün sizin için üreteceğine inandığınız gelire bağlı olarak yatırımınızdan bekleyeceğiniz getiri oranıdır. Tabii ki, çok önemli bir faktör. Para kaybetmek niyetiyle yatırım yapmayacaksın.
Bu, benzer özelliklerin karşılaştırılmasını yapmanın harika bir yoludur, çünkü tüm masraflar dikkate alınır. İki özellik birbirine çok benzediğinde, ancak bir maliyeti daha fazla olduğunda, bunun nedeni daha fazla gelir yaratması ya da daha düşük masraflara sahip olması olabilir.
Başlık Oranı Nasıl Hesaplanır?
Kapitalizasyon oranını, net işletme gelirlerini ve benzer özellikteki son satış fiyatlarını kullanarak hesaplayabilirsiniz. Kapitalizasyon oranı belirlenir ve ardından mevcut piyasa değerini gelire dayalı olarak belirlemek için satın almayı düşündüğünüz mülke uygulanır.
İlk olarak, benzer bir gelir mülkünün son satış fiyatını alın.
300.000 dolara satılan altı birim apartman örneğini kullanalım.
Şimdi bu apartman projesi için net işletme gelirini veya sahiplerin gerçekleştirdiği net kiralamayı belirleyin. İpotek hariç tüm işletme giderlerini çıkarın. Bu hesaplama, mülk için nakit ödeme yapmış gibi değer verir.
Ödediğiniz tüm masraflar 24.000 $ olduğunda kira gelirini söyleyin. Şimdi bu net işletme gelirini satış fiyatından kapama oranına ulaştırın: 300.000 $ 'lık satış fiyatına bölünmüş masraflar 24.000 $' dır.
Kap Hızı Nasıl Kullanılır
Bir yatırımcı, kap oranını iki şekilde kullanabilir. Yakın zamanda satılan diğer karşılaştırılabilir mülkler için piyasa değeri oranlarına dayalı olarak satmayı planladığı bir mülke değer vermek isteyebilir veya satın alma yapmayı düşünürse, bir mülkün fiyatının makul olup olmadığını belirlemek isteyebilir.
Satış yaparken
Küçük bir apartman projesine sahip olduğunuzu ve satmak istediğinizi varsayalım. Yakın zamanda satılan mülkler hakkındaki bilgileri sizinkine benzeyen alanlarda toplarsınız. Daha fazla veya daha az üniteye sahip olabilirler, ancak satmak istediğinize mümkün olduğunca benzer özellikler bulmaya çalışın.
Önceki üç veya dört ay içinde satılan üç özellik buluyorsunuz. Zor kısmı, net işletme gelirlerini bulabilmektir. Bazen bu bilgiler, listelemede bir satış noktası olarak yayınlanır, ancak çoğu zaman, özellikle net işletme geliri elverişli değilse, bu değildir. Bu tür bilgileri ticari bir emlakçıdan alabilirsiniz, ancak özellikle de onunla satılık emlak listeleyecekseniz.
Yani yüzde 9,2 ortalama üç mülkiyet tavanı var. Mülkünüzün net işletme geliri 31.000 $ 'dır. Şimdi yapmanız gereken tek şey net işletme gelirini kapama oranına bölmektir: .092 $ 'a bölünmüş .092 $ 226.957 $' a çıkıyor. Mülkünüzün değeri var.
Bu rakam için mülk için istediğiniz fiyatı temel alabilir ve piyasaya sürebilirsiniz.
Satın almayı düşündüğünüzde
Bir satın alma kararının özelliklerini karşılaştırırken listelenen mülklerle çalışacaksınız . Bu, net işletme gelirlerini elde etmeyi ve her biri için cap oranını hesaplamayı daha da kolaylaştırır. Daha sonra en iyi alışverişi yapacak olanları görmek için bunları karşılaştırabilirsiniz.
Ancak masraflarını ve kiralarını gözden geçirin, çünkü masrafları azaltmak ya da kiraları arttırmak için fırsatları tespit ederseniz, en tepeye çıkabilirsiniz.
Bir mülkün türü ve büyüklüğü için masrafların anormal derecede yüksek olduğunu ya da tahakkuk ettirilen kiraların benzer mülkler için piyasa fiyatlarının altında olduğunu keşfedebilirsiniz. Bu durumlardan herhangi biri, kap oranını artıracak ve düzeltildikleri takdirde daha iyi bir potansiyel özellik haline getirecektir.
Diyelim ki, 495.000 $ için listelenen küçük bir apartman dairesinde gözünüz var. Mevcut pazarda buna değer mi yoksa aşırı pahalı mı? Yine, bazı karşılaştırılabilir özellikler ve ortalama satılan bir kap oranı edinin. Örnek olarak yüzde 9.2 oranımızı tekrar kullanacağız.
Bu mülkün net faaliyet geliri 39.500 $ ise, bu istenen fiyat değer mi? Hayır, çünkü bu geliri kap oranına böldüğünüzde size 429.348 dolarlık bir değer verirsiniz. 495,000 dolarlık bir fiyat, işaretin biraz üzerindedir.
Bir değer için bu liste fiyatını elde etmek için hangi net işletme geliri gerekir? Formülün etrafında dolaşın ve istenen fiyatı başlık ücretiyle çarpın. % 9,2 ile $ 495,000 çarpın ve 45.540 $ 'lık net işletme geliri elde edersiniz.
Ancak unutmayın, bir mülkün daha iyi bir başlık oranını haklı çıkarmasının iyi sebepleri olabilir. Binaların ve çevrenin konumu veya özellikleri ve kalitesi olabilir. Bir karar vermeden önce her şey değerlendirilmeli, ancak oran oranı yardımcı olur.