Kaldıraç, bir yatırımın geri dönüşünü satın almak ve / veya artırmak için çeşitli finansal araçların veya borçlanan sermayenin kullanılmasıdır - bu terim Wall Street'te ve Main Street gayrimenkul piyasasında kullanılır.
Gayrimenkul için en kolay örnek, satın alma işleminden yararlanmak için kendi paranızı kullandığınız bir ipoteğidir. Çoğu durumda,% 20'lik bir peşinat (ve iyi bir kredi geçmişi), istediğiniz mülkün ve evin% 100'ünü alır . Bazı ipotek programları bile daha az indirmenize izin verebilir.
Eğer bir emlak yatırımcısıysanız , bir ortaklık içinde çalışıyor olabilirsiniz ve ortaklar paranın tamamını satın alabilirler ya da satıcılar sattıkları mülkün alım fiyatının bir kısmını finanse etmeye istekli olabilirler. Hepsi kaldıraç örnekleridir
Bir kaldıraç örneği
Harika bir mahallede bir ev aradığınızı varsayalım. 2 mülk buluyorsunuz: Bir ipoteğe ihtiyacınız olacak 500.000 dolarlık bir ev ve doğrudan satın alabileceğiniz 100.000 dolarlık bir ev.
Senaryo 1: $ 500,000 ev, banka ile devam edersiniz ve 100.000 $ ya da% 20 indirirseniz size 400.000 $ ipotek verir. Bu alandaki gayrimenkulün yılda belki% 5 arttığı varsayılırsa, 12 ayda yatırım 525.000 $ değerinde.
Senaryo 2: 100.000 $ 'lık evi satın alırsınız, ipotek yoktur ve kimseye bir şey borcun yoktur. Emlak piyasası yılda% 5 artarsa, 12 ayda yatırımınız 105.000 dolar değerindedir.
Senaryo 1'de kaldıraç, sizin lehinize çalıştı ve gayrimenkul yatırımınızın değerini artırdı. Ancak, emlak fiyatları ilk yılda% 5 düşerse, Senaryo 1 25.000 $ 'ı kaybedecekti. Senaryo 2'de sadece 5.000 dolarlık bir düşüş görülecekti.
Gayrimenkul Kaldıraç Kullanmadan Kaçınılması Gerekenler
Uygun bir şekilde kullanıldığında, gayrimenkul kaldıracı, gayrimenkul yatırımcılarının yatırım getirilerini arttırmak için etkili bir araç olabilir. Anahtar, kaldıraçtaki risk alanlarının uygun bir şekilde ele alınmadan karar vermekten kaçınılmasıdır. Bu yüksek riskli davranışlardan kaçının ve gayrimenkul kaldıraç kullanımında başarı elde etmenin çok daha iyi bir şansı var.
01 - Yüksek Seviyelerde Sayma
Mülkiyet birkaç yıl için% 12 ila% 20 oranlarında takdir olsa bile, devam etmek için bu orana güvenmek son derece riskli bir öneridir. Bu özellik, satışlardaki farkı değerlenmeden gerçekleştirmeyi bekleyerek, mülkleriniz için fazla ödeme yapmanıza neden olabilir. Olmazsa, bir kayıp veya daha kötüsün.
Kaldıraçlı gayrimenkul yatırımlarınızı planlarken, en azından üç senaryoda: en iyisi; en kötü; ve büyük olasılıkla.
02 - Çok Yüksek Bir Ödeme ile Sona Ermek
Çok küçük bir peşinat ile bir özelliği kontrol etmek için büyük bir yatırım gibi görünebilir. Rakamlara bakıyorsunuz ve düşük nakit gideriniz nedeniyle çok yüksek yatırım getirisi görüyorsunuz.
Sorun, daha yüksek kaldıraç ile gelen yüksek ödemelerdir. Bu bir ipotekse, örneğin, aylık ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz ve daha fazla ödünç alırsanız, aylık ödeme o kadar yüksek olur.
Piyasa yumuşatılırsa ya da mülkünüzde beklenenden daha fazla boşluk ya da kredi kaybı yaşanırsa, başlangıçta daha iyi görünen bu daha yüksek mortgage ödemelerini sürdüremezsiniz. Eğer ayları yapamazsanız, yatırımınız tehlikede.
03 - Kötü Satın Almada İyi Finansman Sonuçlarına Sahip Olmak
Bir yatırımcı, bir mülk için fazla ödeme yaptı çünkü yüksek bir kaldıraç finansmanı kurulumunda nirvana buldular. Farklı bir şekilde söyleyeyim, çünkü çok az nakit çıkışı olan bir mülk sahibi olmanız iyi bir satın alma anlamına gelmez. Mevcut ve beklenen piyasa eğilimleri bağlamında mülkün değerine bakın. "Karşılaştırılabilir" veya bunun gibi diğer özellikleri bulun. Ne için sattılar? Bölgede satış nedir?
Mülkiyet overpriced ise, takdir minimuma veya daha kötüye gidecek, mevcut olmayan. Ve eğer piyasa bir süreliğine kendini koruyorsa, sana karşı olsun. Overpriced mülkünüz önemli bir sürükle ve kaybolarak boşaltamayacaksınız.
04 - Nakit Akışının Unuttuğu Kral
Bu "yapma" davranışlarından sadece biri zihninize yapışırsa, dikkatle düşünmeniz gereken budur. Buradaki bir veya daha fazla öğedeki yargılamadaki hatalar, bu harika şeye sahipseniz göz ardı edilebilir - mükemmel nakit akışı .
Kira geliriniz, ipotek masraflarınız ve harcamalarınız hariç, her ay cebinize güzel bir nakit iadesi koyuyorsa, o zaman bu mülkün değer kazanamaması bir olay için endişelenmeyecektir. Ancak tüm emlak yatırımlarınız azalırsa, çok fazla sıcak suyun içinde olursunuz.