Bir Faaliyet Konusu Gayrimenkul Değildir ve Benzeri Satılmamalıdır
Bir işin satılması , gayrimenkul dahil olduğunda bile, değerlemede çok farklı bir yaklaşım gerektirir. Çoğu zaman emlakçı ve brokerler, bu tür bir işlem karışımı için pek çok talep almadıklarından farkı fark etmemektedir.
Bir işletme sahibi de mülk sahibi olduğunda, işi kapatmak ya da emlak satmak ya da satmak isterler. Emlakçılar ve brokerler, birlikte hem de listelemek için cazip ve bu bir hata olabilir.
İşletme faaliyeti, bulunduğu taşınmazdan çok farklı bir hayvandır. İş varlıklarını devretmek için çok farklı sözleşmeler de vardır. Onlar gerçek mülk gibi değildir ve hacim garantileri ve mevcut müşteri / müşteri tabanı demografilerini içerebilir. Değerleme parametreleri, bir işletme işinin, mevcut sözleşme ve muhtemel tedarikçi anlaşmaları kadar "iyi niyet" düşünceleri olduğu için çok farklıdır. Bazen yeni sahibine geçemezler.
Gayrimenkul uzmanları
Gayrimenkul profesyonelleri, özellikle ticari niş içindekiler, kira gelirlerini ve harcamalarını analiz etmek için bilgi ve uzmanlığa sahip olup, karar vermede müşteri / müşterisine sunar. Kısa düşebilecekleri bir işletmeyi finansal açıdan analiz etmektir. Yüzeyin altında bir çok şey var ve bir Kar & Zarar ve Bilanço incelemesi gerçeklere ulaşmaya başlamıyor.
Çalıştığım kırsal alanda, emlak komisyoncusu satış için bir iş yeri seçmişti ve bu da emlaksızdı. Bina kiralandı. İlgilenen bir müşterim olduğu için, finansal verileri aradım, bir P & L ve Bilanço aldım. Geri aradım ve bir Nakit Akışı arızası istedim.
Komisyoncu ne istediğimi bilmiyordu.
Bir işletmenin P & L'si genellikle nakit akışından çok farklıdır ; sadece bir IRS ajanı sorun. Bir iş sahibi olmanın faydalarından biri, masrafları başka türlü kişisel olmayan işler olarak düşerek biraz mola vermek. Yasal olmayan veya vergi kaçakçılığıyla ilgili aktivitelerden söz etmiyoruz . Bir örnek, hem kişisel hem de ticari faaliyetler için kullanılabileceğinden, bir araç ve işletme maliyeti için kesintiler olacaktır.
Gereksiniminin en temelini kendi bilgi tabanı içinde olmadığında, işini listelemek onun müvekkilinin bir zararıydı. Herhangi bir iyi iş komisyoncusu, müşterilerinin en önemli finansal belgelerden biri olarak bir nakit akışı analizi gerektirecektir. İşletmenin değerine yapılan düzeltmeler, aşağıdakiler de dahil olmak üzere Nakit Akışı'ndaki öğelere göre yapılır:
- Tüm gelirlerin detaylı elektronik tabloları
- Tüm masrafların detayı
- Gerçekte ne gibi harcamalar sahibinin yararına olacak?
- Giderecek olan sahip-yardım harcamaları için gelire bir düzeltme (yeni sahibine yapılan harcamalar değil)
- Yeni alıcıya masrafları artırmaları için mal sahibi-fayda maliyetlerine yapılan harcamalara ek olarak (mal sahibi yönetilen / alıcı yöneticisi işe alır)
Bir önceki yaşam kariyerinde, New York Menkul Kıymetler Borsası'nda halka açılacak bir şirkete bir iş sattım.
Birkaç hafta harcayan ve çoğunlukla nakit akışlarımı doğrulayan bir denetçi ekibi gönderdiler. Gidecek bir mal sahibinin masrafı benim kamyon masrafıydı. Şirket bana bir araç, tüm masraflar, bakım ve yakıt dahil etti. Bu masrafları geri eklediler ve işimin değerini artırdılar çünkü satın aldıktan sonra ödemek zorunda kalacakları gerçek bir masraf değildi.
Öğe listesinde belirttiğim gibi, satış sahibi işletmeyi de yönettiyse ve kendilerine bir piyasa ücretini ödemediyse, bu durumda alıcının, bir yöneticiyi işe alma zorunluluğundan ötürü, işin değerlemesini aşağı doğru ayarlamanız gerekecektir. piyasa maaşı.
Gördüğünüz gibi, bir işletme işletmesinin değerlemesini gayrimenkul satışından çok farklı kılan bir dizi faktör var. Ve envantere bile girmedik.
İş değerlemeyle ilgili başka bir şey de, sektöre veya iş türüne bağlı olarak hesaplamanın farklı yollarıdır.
Çoğu gayrimenkul sektörünün, işletme işletmelerinin aracılık yapması gerekmediği, bunu yapmak için deneyime ve uzmanlığa sahip olmadığı açıktır. Çok daha iyi bir yaklaşım, emlak komisyonculuğu yapmayan bir iş komisyoncusuyla ortaklık kurmak olacaktır. Her biriniz müşteri / müşteriye maksimum tecrübe ve değer getirerek karşılıklı olarak faydalı bir ilişki olacaktır.