- yer
- Finansal
- tamirat
- Mevcut pazar
Mülkün Konumunu Değerlendirin
Potansiyel bir yatırım amaçlı mülkün değerlendirilmesinde dikkate alınması gereken en önemli şeylerden biri konumdur. Mülkün yıllar içinde takdir etme potansiyeli hakkında eğitimli bir tahminde bulunmanıza yardımcı olabilir.
Örneğin, emlak gurusu Robert Kiyosaki bir üniversite topluluğunun yakınında bir gelir mülkünün satın alınmasının faydaları hakkında konuşuyor. Muhakeme, her zaman geniş bir kiracı kaynağıdır, öğrencilerin ebeveynleri genellikle kirayı ödeyecektir ve genellikle alanın arzu edilirliği ve daireler için artan talep nedeniyle daha yüksek bir rant yükleyebilirsiniz.
Mahalle Ne Gibi
- Bu banliyö veya kentsel mi?
- Perakende mağazaları, ulaşım merkezleri, hastaneler ve okullara yakın mı?
- Ne tür bir kiracı orada yaşamak ister? (aileler, yaşlılar, bekar insanlar, orta sınıf vb.)
- Bölgede bol miktarda kiracı var mı?
- Mevcut ikametinize yakın mı? Çok uzaksa, seyahat maliyetlerini, işe gidip gelme maliyetinden kaynaklanan mali maliyetler ve fırsat kayıplarından kaynaklanan fırsat maliyetleri açısından hesaba katmanız gerekecektir.
- Mahalle istikrarlı mı, genişliyor mu yoksa düşüş mü? Çok fazla boş mülk var mı yoksa çok yeni bir inşaat mı var?
- Gelecekte büyüme için bir fırsat görüyor musunuz? Örneğin, büyük bir şehre bağlanan yeni bir demiryolu hattı inşa ediliyor ya da yeni bir şirket bölgeye yeni bir iş alanı kuruyor. Bunlar, konumun arzu edilirliğini önemli ölçüde artırabilir.
Mülkün Finansallarını Değerlendirin
Bütçenizi Bilmek
- Bu yatırıma ne kadar katılabilirsiniz?
- Kaybedecek kadar paran var?
- Ek paraya ihtiyacınız varsa, nereden alacaksınız?
- Aylık mortgage ödemeniz ve faiz oranınız ne olacak?
Mülkün Değerine Bakın
- Mülk için gerçek gelir ve gider sayfalarını görmeyi isteyin. Hiçbiri mevcut değilse, işletme maliyetlerini makul bir şekilde tahmin edebildiğinizden emin olun.
- Mülk için Net İşletme Gelirini (NOI) hesaplayın.
- Bölgeniz için standart boşluk oranı nedir?
- Mülk için öngörülen kira nedir?
- Sigorta ne kadar tutar?
- Vergiler ne kadar?
- Mülk bakımı maliyeti ne olacak?
- Pazarınızın Kapitalizasyon Oranını (Kap Oranı) belirlediniz mi? Piyasanın Cap Puanından habersizseniz, yerel emlak komisyoncusu ile görüşmelisiniz.
- Başlık Oranını belirledikten sonra, NOI'yi Başlık Oranı'na bölebilir ve mülkün mevcut değerini alabilirsiniz .
- Karşılaştırmalı Piyasa Analizi (CMA) yaptınız mı?
- Alanda benzer evlerde neler satılıyor? Bir kiralık mülk satın alıyor ya da bir evi çevirmek istiyor olun, mülk için fazla ödeme yapmadığınızdan emin olmak isteyeceksiniz.
Hangi Onarımların Gerekli Olduğunu Değerlendirin
Hangi Onarımlar ile Rahat mısınız?
- Sadece bir kat boya ve yeni bir halıya ihtiyaç duyan bir mülkün olmasını ister misiniz, orta derecede bir çalışma ile tamam mısınız yoksa bağırsak rehabilitasyonu (yeni sıhhi tesisat, elektrik, zemin, duvarlar, vb.) Ile rahatınız mı
Bu Onarımları Yapmayı Sağlayabilir misiniz?
- Tamir masrafları, kendiniz yapabiliyorsanız veya bunu yapmak için başka birini işe almanız gerekiyorsa, büyük ölçüde değişecektir.
- Malzeme ve işçilik için inşaat bütçeniz de, bir milyon dolarlık konut veya elli bin dolarlık bir kiralık mülkün yenilenmesine bağlı olarak büyük ölçüde değişecektir.
- Başlıca bir genel kural ise, onarımlar her zaman planladığınızdan daha pahalıya mal olacaktır. Bir yüklenici işe alırsanız, iki haftalık bir iş genellikle dört haftaya dönüşür. Onarımları kendiniz yapıyor olsanız bile, maliyetler elden çıkabilir. Örneğin, 800 $ için bir odada yeni drywall koymak planlıyoruz. Duvarları açtığınızda, termitlerin istilasına ve sadece yok edilmeye değil, aynı zamanda duvarları yeniden çerçevelemeye de ihtiyaç duyarsınız. Bunun gibi beklenmedik harcamalar çabucak toparlanacak. Sadece daha yüksek bir inşaat bütçesiyle vurulmayacaksınız, ancak bu ek onarımlar tamamlanırken, ipotek, emlak vergileri ve boş mülkteki sigortayı ödemek için "yumuşak maliyetler" olarak adlandırılan ek finansman masrafları ödeyeceksiniz.
Cari Piyasayla Karşılaştırılan Yatırımın Değerlendirilmesi
Bir durgunluk sırasında McMansion'ı çevirmeye çalışmak en kolay girişim olmayacak. Bir durgunlukta, kiracılara kiralamak için hacizli bir mülk satın almak, başarı için daha iyi bir bahis olabilir. Şimdi emlak piyasasında trend olana bakmanız ve planınızı buna göre ayarlamanız gerekiyor.
Eğer McMansion'i satın alırsanız ve onu kar için satabilene kadar yedi yıl boyunca paraya sahip olursanız, o zaman, evet, potansiyel olarak iyi bir yatırım olabilir. Bir mülk satın alırken bakılması gereken başka bir şey, yeniden satış değeridir. Oldukça arzu edilen varlıklar, pazardan bağımsız olarak kolayca satın alınabilen ve satılan ürünlerdir. Her zaman talep var. Onları ekmek ve su gibi bir ihtiyaç olarak düşünün.
İnsanların bir yerüstü havuzu ve TV izleme odası olan bir eve ihtiyacı yok. İnsanların temiz bir banyo ve güçlü bir çatıya sahip bir eve ihtiyaçları vardır. Mülkünüzün en fazla sayıda kişiye hitap etmesini istersiniz, böylece en fazla muhtemel kiracı ve alıcıya sahip olursunuz.