Kapitalizasyon oranları, gayrimenkul yatırımcılarının mülklerin değerlemesinde kullandıkları popüler bir araçtır. Ticari mülkler için uygun listeleme ve satış fiyatlarının belirlenmesine yardımcı olmak için de kullanılırlar. Gayrimenkul yatırımcısı müşterileri ile çalışırken, aracılar ve aracı kurumlar, gelir getiren özelliklerin talep edilen fiyatına ilişkin gerekçeleri belirlemede onlara yardımcı olabilmelidir.
Gelir elde etmek için ticari ve kiralık emlak mülklerin değerlendirilmesinde yardımcı olmak için oranlara dayanır.
Satış fiyatını ve benzer mülklerin aktifleştirme oranını bilmek, müşterinizin ödenen bedeli haklı göstermek için gerekli olan net geliri belirlemesine yardımcı olmanızı sağlayacaktır. Her yatırımcı, oranlara göre ücretlendirilmeyecek ve mülk fiyatlandırma veya değerleme için tavan oranlarını kullanmaları için onlara yardımcı olabilirseniz, değer ve uzmanlığınızı gösterebilirsiniz.
Zorluk: Kolay
Gerekli Süre: 5 dakika
İşte nasıl:
- Bölgede benzer yeni satılan özellikler için kapitalizasyon oranını alın .
- Fiyatın haklı gösterilmesi için ihtiyaç duyulacak net işletme gelirini belirlemek için aktifleştirme oranını mülkün değeri ile çarpın.
Örnek: Karşılaştırılabilir apartman kompleksleri için bir kap oranı% 12 veya .12'dir ve satın alma bedeli altındaki satın alma bedeli 300.000 $ 'dır.
300.000 $ X .12 = net gelirde bu talep fiyatını haklı çıkarmak için gerekli olan 36.000 $.
Neye ihtiyacın var:
- Hesap makinesi
Bu Konu hakkında daha fazla
Bunlar temel.
Başlık oranlarının ticari gayrimenkul yatırımcıları tarafından neden kullanıldığını anlamada yardımcı olmak için, çok aile mülkleri için yatırımın büyük resmine bakalım.
Ölçek ekonomisi: Çok aile mülkleri, özellikle daireler, ölçek ekonomisine bağlı olarak bazı maliyet düşürme avantajları sunmaktadır. Tek bir yerde birden fazla ünite ve çoğu kez tek bir çatı altında, belediye hizmetlerinden onarımlara kadar her şeyde maliyet tasarrufu vardır.
Daireler inşa etmek için birim başına çok daha az masraflıdır.
Boşluk kayıplarının azaltılmış etkisi: Eğer tek ailelik bir kiralık eviniz varsa ve iki aylığına boş kaldıysanız, kira gelirinizin% 100'ünü kaybedersiniz. Dubleksse,% 50 ve dört plex% 25'dir. Ancak, 100 birim apartman kompleksine sahipseniz, bir birim iki ay süreyle boş kalıyorsa, kira geliri için ayda sadece% 1 kaybediyorsunuz!
Kredi verenler Kap Oranlarını kullanır: Kişisel evinizde bir ipotek alırken, kredi geçmişi ve gelirinizle ilgilidir. Ticari borç verme söz konusu olduğunda, net gelir ve ipotek ödemelerini kapsayan çok daha fazladır. Genellikle çok sayıda yatırımcı sahibi vardır ve kredi notları çoğu durumda dikkate alınmaz. Mülkün finansal performansı birincil borç veren kriterlerdir. Mülkiyet iyi durumda ise ve sayılar işe yararsa, kredi çoğu durumda olur.
Peki Kap Oranları Nasıl Görüntülenebilir?
Mesele, bir mülkün tavan oranının çok fazla faktöre sahip olmasıdır. Özellikle yönetim ve işletme maliyetleri ile mevcut kiralar net geliri belirleyecektir. Dolayısıyla, rantlar piyasa değerinin altındaysa veya masraflar olması gerekenden daha yüksekse, oran oranı mülkün değerini doğru olarak yansıtmayabilir.
Bu, pazarlıkların alıcılar tarafından nasıl ele geçirildiği. Bir apartman proje sahibinin yeni kiracıları bulmaktan ve onlarla röportajdan nefret etmeye geldiğini varsayalım. Bu sahibi, birimlerde iyi bir kiracı bulundurmak için kiraları reddetmekten mutluluk duyuyor. Dolayısıyla kiralar, diğer kiracıların şimdi ödemek istedikleri şeyin çok altında olabilir. Mülkün satın alınması ve kira sözleşmelerinin süresinin dolması, kiraların yükseltilmesi ve kiracıların değiştirilmesi net geliri çok fazla ve aynı zamanda kap oranını da değiştirecektir.
Diğer taraftan, eğer mevcut mal sahipleri maliyetlerini izlemiyorsa, masraflar olması gerekenden daha yüksek olabilir. Yönetim, çalışan ve onarım masrafları için gerekenden fazlasını ödüyorlar. Sadece bu harcamaları bir araya getirmek büyük bir fark yaratabilir.
Buradaki ders, başlık oranının bir performans göstergesi değil, bir değer garantisidir.
Bir fırsat için kira ve masrafları kontrol edin.