Satış karşılaştırma yaklaşımı, gayrimenkul profesyonelinin CMA, Karşılaştırmalı Pazar Analizi'nin temelidir. Bir mülkün mevcut piyasa değerini, bölgedeki benzer özellikteki son satışlara dayalı olarak belirlemek için kullanılan bir süreçtir.
Hesaplamanın sonuçları, bir ev satıcısı listeleme müşterisinin, mülklerinin listeleneceği fiyat üzerinde karar vermelerine yardımcı olmak için kullanılır.
Gayrimenkul uzmanları, alıcıların bir ev fiyatının adil olup olmadığını ve mevcut piyasa faaliyetlerine uygunluğunu belirlemelerine yardımcı olmak için bir CMA süreci kullanıyor. Ajan, eğer varsa, biri son zamanlarda satılan mülkleri kullanarak diğeri şu anda listelenen mülkleri kullanarak ve liste fiyatlarını kullanarak yapacak. Çünkü pazarlar sürekli değişiyor ve şu anda listelenen karşılaştırılabilir özellikleri rakiplerle görmek istiyorlar. Mevcut envanter ve talebe dayanarak, satılan mülkler CMA'da belirlenen liste fiyatını düşürmek veya yükseltmek için bir sebep olabilir.
CMA Süreci
CMA yapısında yapılandırılmış bir süreç var ve bazı önemli temel gereksinimler var :
- Seçilen karşılaştırılabilir mülkler mümkün olduğunca konu mülküne benzer olmalıdır:
- yatak odası sayısı
- banyo sayısı
- kare görüntüleri
- lot büyüklüğü
- Karşılaştırılabilir özellikler mümkün olduğunca yakınınızda olmalı, aynı mahallede veya altbölüm en iyisidir.
- Satış tarihleri mümkün olduğunca güncel olmalıdır. Eğer satılmış olan (karşılaştırılabilir) tarihler geçmişte çok uzaksa, mevcut pazar için doğru olması için çok eskiler. Eğer comp için yeterli yakınlık özelliği yoksa, biraz uzaklaşarak uzaklaşmak gerekir.
Yani, akılda tutularak, basit bir CMA'ya genel bir bakış örneğine bakalım.
- Bizim konu mülkiyet, iki araba ekli garaj ile büyüklüğünde bir 3 BR, 2 BA ev 1900 metre kare var.
- Ev, diğerlerine göre çok benzer bir standart altbölümde.
- Aynı altbölümde üç benzer ev bulundu.
- Aynı yatak odası, hamam ve garajlarla evlerin ikisi çok yakındı.
- Bir evde ekstra yatak odası ve yarım banyo vardı. Bu evin satış fiyatı, konu mülkümüzü benzer hale getirmek için bir yatak odası ve yarım hamamın yeni inşaat değeri ile azaldı.
- Evlerin kare görüntüleri yakın ama kesin değildi. Yani, üç comps 'fiyatları her metrekare için satılan bir fiyat elde etmek için onların kare ayak büyüklüğüne bölündü.Onların bir sayı ortalaması alındı.
- Bu sayı, mevcut piyasadaki yaklaşık değerini belirlemek için konu mülkün 1,900 feet ile çarpılmıştır.
Şimdi, satıcı ve emlakçı için, bu genellikle gittikleri kadarıyla. Bununla birlikte, bir alıcı için yapacağım gibi, mevcut rekabeti görmek için başka bir pazar analizi öneririm. Başka bir CMA hemen hemen aynı şekilde yapılır. Ancak, şimdi satış için olan ve listeleme fiyatlarını kullanan üç tane derleme buluyoruz.
Bu örnek pazar oldukça meşguldü ve son birkaç hafta içinde yeni ilanlardan daha fazla satış var. Satışa sunulan evlerin mevcut envanteri daha düşüktür ve üç bölümümüzün liste fiyatları normal CMA'dan liste fiyatı tahmininin artırılabileceğini göstermektedir. Bir satış avantajı için rekabetçi konutların fiyatlarının en düşük seviyesinde kalıyoruz ve pazara gidiyoruz.
Peki, bu süreçlerde ne farklı ve bir değerlendirme? Değerleme uzmanı da, belki de aynı comp'leri kullanır. Ancak, değerleme uzmanı genellikle borç veren için çalışıyor, bu yüzden onların işi farklı. Gayrimenkul uzmanı, satıcıları için mümkün olan en yüksek fiyatı almak istiyor. Değerleme uzmanı, borç verenin yatırımını kapsayan ancak şişirilmeyen bir değer ister.