Arazi Üzerinde Neler Geliştirilebilir?
Arazinin kullanılabileceği olanaklar sınırsızdır.
İmar şartları, belirli bir arazi parselinde ne yapılabileceğini kısıtlayacak olsa da, genel olarak, ham toprak parçası üzerinde her şey geliştirilebilir. Örneğin:
- Tek aile evi
- Çok Ailelik Ev
- Ofis alanı
- Perakende alanı
- Karışık Perakende ve Konut Alanı
- Otel
- çare
- Strip Mall
- Hastane
- Alışveriş Merkezi
- Çiftlik
- Otopark
Satın Alma Arazisinde Hedefiniz Nedir?
Bir arazi parçasını satın almadan önce, hedefinizin yatırım için ne olduğuna karar vermelisiniz. Dikkate alınması gereken birkaç farklı strateji vardır ve tek bir yaklaşım tüm yaklaşıma uymaz. İki farklı yatırımcı aynı toprak parçası için iki farklı yaklaşıma sahip olabilir. Ayrıca, aynı yatırımcı iki farklı arazi için iki farklı yaklaşıma sahip olabilir.
Arazi alırken göz önünde bulundurulması gereken yedi strateji:
1. Alış ve Satış:
Bu yaklaşımda, temelde araziyi çeviriyorsunuz. Toprağı piyasa değerinin altında satın aldığınızı ve piyasa değerinden daha fazlasını ödeyecek veya ödemeye istekli başka bir alıcı bulacağınızı umuyorsunuz.
Bulunduğunuz arazide ek bir iş yapmaksızın hızlı bir satış yapacağınızı umuyorsunuz.
2. Satın Al ve Tut:
Bu yaklaşımda, araziyi satın alıp bir süre boyunca tutun. Arazinin değer kazanacağına inanıyorsun. Bu süre zarfında araziyi korumak için hala arazi üzerinde vergiler ve ek masraflar ödemek zorunda kalacaksınız.
Bu, yeniden tahrif edilen alanlarda ortak bir yaklaşımdır. Yatırımcı, bölgeyi daha popüler hale geldikçe gelecekte bir geliştiriciye satabilecekleri umuduyla araziyi satın alıyor.
3. Satın Al, Geliştir ve Beklet:
Bu yaklaşımda, araziyi kendiniz geliştirmek amacıyla ham bir arazi parçası satın alıyorsunuz. Örneğin, konut kiracılarına kiralayacağınız bir şehir evleri inşa edebilirsiniz. Ayrıca kiracılara kiralayabileceğiniz bir şerit alışveriş merkezi inşa edebilirsiniz. Başka bir seçenek, koşup yöneteceğiniz bir yatak ve kahvaltı geliştirmek olabilir.
4. Satın Alın, Yetiştirin ve Tutun:
Bu yaklaşımda, arazi üzerinde mülk edinmekten ziyade, gerçek araziyi kullanmakla daha çok ilgileniyorsunuz. Örneğin, tarlada ekinleri yetiştirmek, çiftlik hayvanları için kullanmak, bir Noel ağacı çiftliği kurmak veya bir bağ kurmak isteyebilirsiniz. Toprağı aktif olarak yönetecek ve toprağın üretebileceği şeyden kâr elde etmeyi umuyorsunuz.
5. Satın Alma, Yetkilendirme Sürecine Geçin ve Satışın:
Bu senaryoda, araziyi satın alacak ve daha sonra belirli bir kullanım için mülk edinme sürecini gerçekleştireceksiniz. Örneğin, ticari kullanım için imar edilen bir arazi arsası olabilir, ancak şimdi alanın geliştiği, yeni bir yüksek katlı konut binası için mükemmel bir yer olacaktır.
Arazi kullanım için yeniden imar edilen araziyi alabilmeniz durumunda, araziyi potansiyel geliştiriciler için daha değerli hale getirecek ve kendileri yapmak zorunda olmadıkları ekstra bir adım olduğu için daha cazip olacaktır.
6. Buy, Geliştirin ve Satın:
Bu durumda, araziyi kendiniz geliştirmek ve daha sonra bir son kullanıcıya satma niyetiyle satın alırsınız. Örneğin, araziyi satın alır, yeni bir inşaat evi inşa edip sonra yaşamak isteyen bir alıcıya satarsınız. Başka bir örnek olarak, bir üzüm bağı kurup bağları yönetecek ve işletecek bir alıcıya satarsınız.
7. Buy, Geliş ve Kiralama:
Son olarak, araziyi geliştirebilir ve daha sonra araziyi başkasına kiralayabilirsiniz. Örneğin, arazi satın alabilir ve üzerine bir park yeri koymaya karar verebilirsiniz, çünkü bölgede yeterli park yeri yoktur. Yakında bir çok aile mülkünün sahibi, kiracıları için yeterli park yeri bulunmadığı için sizden lot kiralayıp kiralayamayacağını sorar.
Arazi Alışında Dikkat Edilecek Riskler
Gelişmemiş bir toprak parçası kesinlikle sonsuz olasılıklar barındırıyor gibi görünüyor. Ancak, yakında bu toprakları geliştirmeye veya satmaya çalışırken karşılaşacağınız birçok kısıtlama ve zorluk olduğunu keşfedeceksiniz. Hükümet, inşa edilebilecek mülk türünü veya arazinin kullanılabileceği yolu kısıtlayabilir. Sel ya da kirletici maddeler gibi çevresel problemlerle karşılaşabilirsiniz.
Aşağıda bilinmesi gereken arazinin satın alınması için beş risk var:
1. İmar Sınıflaması
Arazi satın alırken karşılaşabileceğiniz en büyük sorun, arazinin kullanılabileceği şekilde imar meseleleridir. Her kasabanın bir arazi kullanım planı vardır. Bu, kenti ticari, mesken, tarım, sanayi, tarihi veya hatta karma kullanım gibi farklı alanlara ayırır.
Arazi Kullanımı:
Ele alacağınız ilk konu, arazinin kullanılabileceği yoldur. Arazi konut kullanımı için imarlı ise ve arazi üzerinde bir konut inşa etmeyi planlıyorsanız, o zaman sorun yoktur.
Ancak, arazinin imar yolunu değiştirmek isterseniz, elinizde bir savaş olabilir. Örneğin, arazi konut kullanımı için imarlıdır ve sitede ticari bir mülk inşa etmek istersiniz. Bu imar sınıflamalarının bir kısmı on yıllardır, bu yüzden yeni fonksiyon kasabanın mevcut düzeni ile uyumluysa, kasaba arazinin yeniden sınıflandırılmasına açık olabilir. Diğer zamanlarda bu kadar kolay değil.
Araziyi yeniden sınıflandırmak için kasabaya dilekçe vermelisiniz. Birçok kasaba, bölgedeki değişimi garanti altına alacak bir mahallede önemli bir değişiklik olduğunu göstermenizi isteyecektir. Sitede neler yapacağınıza dair bir teklif göndermeniz gerekecek. Gelişiminizin, şehrin sahip olduğu mevcut arazi geliştirme planıyla uyumlu olduğunu ve yakındaki alanların taşmasına veya trafiğin artmasına neden olacak herhangi bir olumsuz etkisi olmayacağını göstermek zorundasınız.
Muhtemelen kamuya açık bir duruşma olacaktır. Belediye meclisini gemide alabilseniz bile, sizden inşa edememenizi önlemek için dilekçe verecek komşularınızla elinizde ayrı bir kavga yapabilirsiniz.
2. İmar Kısıtlamaları
Arazi satın alırken göz önünde bulundurulması gereken ikinci faktör, geliştirmeye izin verilebilecek gelişimin büyüklüğüdür.
Gerileme Gereksinimleri:
Genellikle mülkünüzün komşu mülk hatlarından belirli bir mesafe oluşturmasını gerektiren bir kod vardır. Bu, caddenin, iki tarafın ve sırtın muhtemelen ön tarafıdır. Ev, garaj veya güverte gibi kalıcı yapılar, mülk hatlarından belirli bir mesafede inşa edilmelidir.
Baktığınız partinin büyüklüğüne bağlı olarak, bu, inşa edilebilecek yapının büyüklüğünü büyük ölçüde etkileyebilir ve potansiyel olarak yatırım yapmaya değmez.
Lot Kapsamı:
Bu kod, taşkın sorunlarını önlemek için yürürlüktedir. Kaplanmayan partinin belirli bir yüzdesi olmalıdır, buralarda yağmur, komşu mülklere taşmaması için toprağa sızma kabiliyetine sahiptir.
Taban alanı oranı:
Mülkün her katının kare görüntüleri (bazı kasabalar bodrum katları, diğerleri yoktur) birlikte eklenecek ve daha sonra lotun büyüklüğüne bölünecektir. Toplam kat alanı sadece her bir şehrin belirleyeceği lot büyüklüğünün belirli bir yüzdesi olabilir.
Yükseklik:
Yapabileceğiniz yapının yüksekliğini bilmelisiniz. Üç aileden oluşan bir bina planlıyor olsaydınız, ama şehir o bölgede ikiden fazla öyküye izin vermezse, yatırım sizin için parasal bir anlam ifade etmeyecektir.
Aksesuar Binaları:
Garajlar ve hangarlar gibi yapıların büyüklüğü ve yerleşimi üzerinde kod kısıtlamaları olacaktır. Mülkiyet için kaç tane park yeriniz olması gerektiğine dair bir gereksinim olabilir. Bazı şehirler bu alanların kaplanmasını gerektirebilir.
3. Çevresel Konular
İşlenmemiş toprak satın almak için üçüncü bir risk, toprağın altında ne olduğunu bilmiyor. Yüksek seviyede radon veya asbest ile karşılaşabilirsiniz. Toprak dengesiz ve inşaa uygun olmayabilir. Kararlı olmayan toprağa dayanırsanız, mülkünüzün çatlamasına sebep olabilir.
Arazi bir sel bölgesinde yer alabilir. Eğer mülkü yükseltebilir veya sel baskınını önlemek için toprağın derecesini değiştirirseniz, dünyanın sonu olmaz. Sel sigortası çok pahalıdır ve potansiyel alıcılar için bir anlaşma olabilir.
Ancak istisnalar var. New Jersey, Hoboken’in bir taşkın bölgesinde yer almasına rağmen, New York’a olan yakınlığı nedeniyle, bu alandaki arazinin çok değerli olduğu düşünülmektedir.
4. Kamu Hizmetlerine Erişim
Konumdaki yardımcı programları almak ne kadar kolay? Buna kanalizasyon, akan su, elektrik, gaz, telefon, kablo ve internet dahildir. Komşu mülkler bu hizmetlere sahip midir, yoksa hiçbir şeyin ortasındaki arazi arsasıdır.
Mülkünüz hiçbir yerde ortada değilse ve bir kanalizasyon hattına erişiminiz yoksa, bir septik sistemin tesise kurulabileceğini belirlemek için toprak üzerinde bir sızma testi yaptırılabilir. Bu test, suyun topraktan ne kadar hızlı süzüleceğini belirler. Arazinin süzme testinden geçtiğini farz edersek, içme suyu için bir kuyu kazmak zorunda kalacaksınız, ki bu da beş rakama mal olacak.
Bu yardımcı programların mülkünüze kazandırılması önemli bir masraf olabilir. Gerekli hizmetlere erişim sağlayamıyorsanız, düşündüğünüz herhangi bir potansiyel gelişme için bir felakettir.
5. Gelir Yok, Ama Giderler
Ham toprak satın aldığınızda, arazi üzerinde hiçbir şey yoktur, bu yüzden gelir üretmiyor. Boş arazi üzerinde bir kredi almak çok zordur, bu yüzden muhtemelen araziye nakit ödemek zorunda kalırsınız, bu da yatırıma çok fazla para yatırır.
Herhangi bir gelir oluşmaz, ancak arazideki harcamalardan hala sorumlu olursunuz. Ana gider vergiler olacaktır. Ayrıca araziyi düzenli olarak kesmek gibi araziyi korumak için ödeme yapmak zorunda kalabilirsiniz.