Gayrimenkul işinde yeniyseniz veya bölgeye yeni iseniz, yardım alın. Bir CMA sadece karşılaştırmalı matematik değildir. Sunulan verilere dayanarak karar verebilmek için belirli bir alandaki mülk satışlarının dinamikleri hakkında kapsamlı bilgi sahibi olunması gerekmektedir. "Emlak yereldir" iyi bilinen bir alıntıdır çünkü doğrudur ve yerel pazarınız hakkında her şeyi öğrenmelisiniz.
Başka bir deyişle, pazarınız hakkında bir şey bilmeniz ve bir bölgedeki evlerin başka bir bölgedeki benzer evlerden farklı olarak ve daha yüksek veya daha düşük fiyatlar satması gerekir.
Sadece mahalleleri ve özellikleri bilmeden sayıları karşılaştırmak bir felaket olabilir. Bir CMA'daki en önemli tek etkinlik, karşılaştırılabilir özelliklerin seçilmesidir.
Dikkatle Toplanan Karşılaştırılabilir Özellikler
Konu mülkünüzle karşılaştırılabilecek özellikleri seçerken, önemli hususlar şunları içerir:
- İstatistiki olarak, grubun büyük bir kısmının çok üzerinde veya altında satışlar şüphelidir. Muhtemelen uzaklaşma için geçerli sebepler vardır. Yeterince yeni derlemeniz varsa, çok yüksek ve çok düşük fiyat satış yollarını atın.
- Kullanılmayan dosyaları doğrulayabildiğinizden emin olun. Bir karşılaştırmanın uygun olmadığına karar verirseniz, iyi bir nedeniniz olsun. Daha sonra istemciniz tarafından belirli bir evi kullanmadığınızı sorduysanız, doğru cevap verebilmek ve eylemlerinizi haklı çıkarabilmek isteyeceksiniz.
- Konu mülkün alanından karşılaştırılabilir mülkler çekin veya mümkün olduğunca yakın. Aynı mahallede yeterli sayıda kompleksi bulmak mümkün değilse, o zaman şehrin başka bir bölgesinde benzer bir mahalleden bazılarını kullanmak gerekebilir.
- Çok eski olmayan satılan karşılaştırmaları kullanın. Mümkün olduğunca güncel bir zaman çerçevesi içinde kalın. Hızlı pazarlarda, bu kolay, ancak satışlar yavaş olduğunda çok fazla değil. İki ya da üç aydan fazla geriye gitmeniz gerekiyorsa, muhtemelen uzun süre için bazı öznel düzenlemeler yapmanız gerekecektir. Kolay değil, çünkü doğru bir şekilde nasıl yapılacağına dair bir kural yok.
- Miktar izin verdiği zaman, sadece benzer yapı tiplerini kullanın. Bir örnek, konu mülkünüzün tek bir hikaye evi olabileceği ve birçok yazının iki hikaye olabileceği. Yaşlanan nüfusumuzla birlikte birçok yaşlı, tek bir hikaye evi arıyor olacak, bu yüzden daha fazla talep olabilir.
Mülk Farklarının Değerini Ayarlamak
Benzer özellikleri karşılaştırırken, daima farklılıklar vardır. Konu mülkün değer karşılaştırmasını benzer özelliklerden farklılıklarına göre ayarladığınızdan emin olun:
- Parti veya bölge büyüklüğündeki fark için değer katın veya çıkartın.
- Yatak odaları, banyolar, garaj, vb. Gibi özellik farklılıkları için de aynısını yapın.
- Satış fiyatını etkileyebilecek farklılıkların finansmanına bakın. Satıcı finansmanı zaman zaman gerçek değeriyle ilgili olmayan bir mülk için daha yüksek bir ücret ödenmesine neden olabilir. Bunların "kol boyu" işlemleri olması gerektiğini unutmayın. Özel durumlar, aile satışları, sıkıntı satışları vb. Olmamalıdır.
Rekabetçi Pazarın Güncel Analizi
Listeleme adayınıza / müşterinize tam ve ayrıntılı bir rapor, listelenen ve o sırada evleriyle rekabet eden mülklerin benzer bir pazar analizi olmadan tamamlanamaz. Liste fiyatı tavsiyeniz, o sırada bölgede kaç tane evin listelendiğine ve liste fiyatlarına bağlı olarak yukarı veya aşağı değiştirilebilir.
En yüksek satılan en düşük fiyatlardan bazılarının çok düşük envantere sahip dönemlerden geldiğinin bilinmesi, mevcut pazarın önemli ölçüde daha yüksek bir envantere sahip olması durumunda liste fiyatı tahmininizi biraz değiştirmenize neden olabilir. Diğer yöne gitmek, daha az sayıda ev mevcutsa, soran fiyatınızı yukarı doğru ayarlayabilirsiniz.
Anlaşılması Kolay Biçimde Görüntülenen Sonuçlar
Bu "güzel" için bir tanıtım değildir. Karşılaştırmalı piyasa analizi için çok parlak görünen raporlar üreten neredeyse tüm MLS sistemleri için yazılım çözümleri vardır. Değer verilerde ve yorumunuzda. “Sunumun” ifadesinin, verilerin seçilmesinden ve yorumlanmasından daha yüksek bir önem almasına izin vermeyin.