Gayrimenkul kayıtları satılarak, gayrimenkul uzmanı, söz konusu mülke ve aynı coğrafi alana benzer şekilde yakın zamanda satılan mülkleri seçer. Bu özellikleri karşılaştırarak ve özellik farklılıklarını ayarlayarak konu özelliği için bir değer tahmini yapılır.
Ancak, kapsamlı bir emlak uzmanı bir satıcı veya alıcı için ikinci farklı bir CMA yapacak.
İkinci kapsamlı bir CMA, bölgede halihazırda listelenen benzer özelliklerin karşılaştırılmasını içerecektir. Aynı işlem kullanılmış, ancak şu anda listelenen özellikler kullanılacaktır. Bu, mevcut rekabetin değerlendirilmesine izin verir ve satılan mülklere dayanarak tahminde bir artış veya azalışa neden olabilir.
Ayrıca Bilinen: CMA, karşılaştırılabilir analiz
Karşılaştırılabilir Niteliklerin Niteliği
Piyasa değerinin belirlenmesinde CMA'nın doğruluğu, en iyi karşılaştırılabilir özelliklerin seçilmesidir. Üç veya dörtten biri ile karşılaştırılabilir bir şekilde birbirini seçen üç ajan, çok farklı değerlemelerle ortaya çıkabilir. Bir satıcı bir giriş acentesi için alışveriş yaparken bu çok olur. Çeşitli temsilcilerin değer tahminlerini alırlar ve farklılıklara şaşırırlar. Ne yazık ki, çoğu zaman onlara en yüksek numarayı veren kişi, listeyi alan kişidir ve genellikle, iyi bir sayı değildir.
Comp seçerken dikkat edilmesi gereken birkaç şey vardır:
- Mülkiyet satıldığında: Geçmişte iki ya da üç aydan fazla olan satışlar özellikle hızlı hareket eden pazarlarda iyi değildir. Satışlar ne kadar yakınsa, piyasanın mülklerin satış fiyatlarını CMA zamanında alakasız hale getirecek kadar az hareket etmesi daha az muhtemeldir.
- Mülkün bulunduğu yer: En iyi durum, evin aynı altbölümde olmasıdır. Pek çok durumda bu mümkün değil, bu yüzden bir sonraki değerlendirme aynı mahallede veya genel alanda yer alıyor. Bu şekilde uygun bir bilgi elde edemediğinizde, şehrin diğer bölgelerindeki benzer alt bölümlerdeki çok benzer evler mevcut tek kaynak olabilir.
- Evin Özellikleri: Yatak odası, hamam, evin kare görüntüleri, evin büyüklüğü ve evin diğer özellikleri söz konusu olduğunda, benzer evlerin mümkün olduğunca benzer olması gerekir. Büyük çerez kesici alt bölümleri dışında, bu şeyleri tam olarak karşılaştırmak için kullanacağınız nadirdir.
Düzenlemelerin Kalitesi
Yukarıdaki son madde, yapıdaki farklılıklar için hesaplamamızı nasıl telafi ettiğimize dair bir tartışmaya getiriyor. Değerleme uzmanlarınınkine benzer şekilde, karşılaştırılabilir evlerin satılan fiyatlarının konu mülkümüzle daha iyi eşleşmesi için ayarlamaları yapmaktayız.
Diğer bir deyişle, eğer 3 yatak odalı, iki araba ekli garajlı bir banyo evimiz ve 2100 metrekarelik yaşam alanımız varsa, bu özelliklerin hepsiyle aynı üç veya dört bileşen bulmaya çalışacağız. Ancak, nadiren yapacağız, bu yüzden satılmış fiyatlarında ayarlama yapmamız gerekecek.
- Diyelim ki bir comp'in sadece iki yatak odası var. Üç ile daha fazla para için satılacağını varsayalım, bu yüzden üç yatak odasına sahip olmak için gerçek satış fiyatına geri para ekleyeceğiz. Aynı hamam ve garaj alanları için de geçerlidir.
- Eğer diğer yol buysa, konu evimizde sadece iki tane olduğunda üç banyoyu söyleyin, o zaman ayarlanmış olan fiyattan bir banyo değerini çıkartırız.
- Hesaplama finalimizi yapana kadar, kare görüntüleri ile hiçbir şey yapmamız gerekmiyor.
Karşılaştırılabilir evlerimizi satılan fiyatlara göre ayarladıktan sonra, satılan her bir fiyatı metrekare başına satılan fiyatı almak için metrekare bazında bölüşürüz. Üç ya da daha fazla derlememiz için bunu, bir metre kare başına ortalama bir değer elde etmek için sıralıyoruz. Daha sonra, tahmin ettiğimiz piyasa değerine ulaşmak için konu alanımızın kare görüntüleri ile çarpıyoruz.
Orada bir CMA yapmanın büyük bir resminin var, ama kazmak ve daha fazla öğrenmek ve müşteriler için bunları yapmadan önce pratik yapmak isteyeceksiniz.