Nakitsiz Gayrimenkul Yatırımına Yönelik Stratejiler
Gayrimenkulün parasız yatırım yapması için stratejiler var.
Birkaç yüz iş kartının maliyeti kadar düşük bir fiyatla başlayabilirsiniz. Bu "kolay para" ile ilgili bir yazı değil. Gayrimenkulünüze sadece arzu ve biraz ayak işi ile yatırım yapmaya başlamak için yollar olsa da, bu kolay değil, ancak cebinizde kısa sürede nakit paraya dönüşebilir.
Her yerde, televizyonda, basımda ve internet üzerinde bu yöntemlerin hepsini öğreten gurular vardır. Gayrimenkul yatırım sitelerinden çok şey öğrenebilir, ancak çok pahalı bir kurs veya mentorluk için ödeme konusunda dikkatli olun. Diğerleri, öğretmenin ne kadarını bildiği ve öğrettiği ne kadar önemli olursa, dışarı çıkıp uygulamanızın hâlâ çok zor olduğunu öğrendiler. Başlamak için herhangi bir paraya sahip olmadan emlaktan para kazanmanızı sağlayacak bazı teknikler şunlardır:
- Kuş Dogging
- Ödevler
- Kira Seçenekleri
- Sandviç Kiraları
- Back Back to Back Backings
İşte bu tekniklerin genel bir bakış açısı, nasıl çalıştıkları ve bazı gayrimenkul yatırımcılarının yatırım işletmelerinin erken dönemlerinde nakit gelirleri için nasıl kullanıldığı.
Kuş Dogging
Bir kuş köpeğinin emlak yatırımcılarına sağlayabileceği değeri gerçekten takdir edebilmek için, bu yatırımcıların kim olduğuna bakalım. Akla gelen ilk şey bir "palet", evleri satın almak, onları tamir etmek ve bir kar için çabuk satmaktır.
Ardından, ev kiralarını kira mülkleri olarak satın alan, zaman içinde nakit akışını ve değerlenmeyi gerçekleştiren uzun vadeli bir yatırımcı var.
Bu gayrimenkul yatırım stratejilerinden her ikisi de çok karlı olabilir. Bir yatırımcının seçtiği strateji, hedefleri, mizaç ve risk toleransı ile ilgilidir.
Bu yatırımcıların çoğu, çoğu insanın, özellikle de uzun vadeli kiralık yatırımcıların düşündüğünden daha fazla. Onlar kim? TV'de gördüğünüz yüksek profil türü sadece birkaçıdır. Büyük çoğunluk, her gün gördüğünüz insanlar. Başka bir başarılı iş sahibi olabilirler ve emlakta yatırım yapmak istedikleri nakit var.
İşlerini yürütmek zamanlarının çoğunu gerektirir ve yatırım amaçlı gayrimenkul anlaşmalarını bulmalarına yardımcı olmak için emlakçılar gibi geleneksel kaynaklara güvenme eğilimindedirler. Emlakçıların Çoklu Listeleme Hizmeti ( MLS ) envanteri dışında çalıştıkları için genellikle bu anlaşmalar için daha fazla ödeme yapacaklardır. Özellikle anlaşmadaki komisyonlarda fiyatlandırmada çok fazla esneklik yok.
Bu yatırımcıların çoğu birden fazla mülk satın alıyor. Onlara, ev satın alma işlemlerini şu anda satın aldıklarından% 10 ila% 40 daha az para getirebileceklerini söyleyen bir kişi tarafından temasa geçirildiyse, onların tepkileri ne olurdu? Cevap, para kazanmak için olduğu gibi basit.
Bir ev için ne kadar az ödeme yaparlarsa, nakit akışından elde ettikleri yatırım geri dönüşü (ROI) o kadar iyi olurlar ki, o kadar erken özkaynakları kilitlenir.
Bu kişiyi anlaşmalarını istemelerini isterler. Bu kişi bir kuş köpeği olarak bilinir. Bir toptancı olmak gibi bir şey.
Çalışma, araştırma ve soruşturma yoluyla, kuş köpeği, listelenmeden önce ipotek zorluğu veya ipoteği olan ev sahibi veya kiralayamayan ev sahiplerini bulur. Bu kuş tüylüyor ve işe başlamak için nakit para, sadece bazı kartvizitler ve çok fazla çaba gerektiriyor. Ancak, çok fazla borcu olan ve çok fazla paraya sahip olmayan ortalama bir şirkete yatırım yapan gayrimenkul yapabilir.
Evsiz emlakçılar arıyorlar. Aslında, bazı kuş köpekleri, sıkıntılı bir ev sahibi satamadığı zaman onları besleyen emlakçılara sahiptir. Kuş köpeği yatırımcıya kârlı yatırımlar sağlar ve ücretler kapanış başına 2000 $ ila 10.000 $ arasında çalışabilir.
Ödevler
Gayrimenkulde para kazanmanın bir başka yolu da kendi paranızı kullanmadan yatırım yapmaktır. Bu karmaşık bir süreç değildir, ancak satın alma sözleşmesine kendinizi kilitlemeden önce alıcınızın sıraya girmesini gerektirir. Aslında satıcıyla anlaşmanızı yapacak ve bir satın alma sözleşmesi yazacaksın. Sözleşme, Alıcının "Adınız ve / veya Atanan" olduğunu belirtecektir.
Bu, sözleşmeyi satıcının başka bir rızası olmadan başka birine, alıcınıza atamanıza olanak tanır. Nakit alıcı olmalılar, ama bu türden anlaşmalar yaptığınızda normalde durum böyle. Satıcı, alıcının artık alıcı olduğunu ve işlemin satın alma sözleşmesi şartlarına göre normal şekilde devam edeceği konusunda bilgilendirilecektir.
Fırsatlar verirken dikkat edilmesi gereken diğer bir husus, satıcıya verdiğiniz en ağır para yatırmadır. Bu para, kapanış işlemlerini yürüten başlık şirketi ile yatırılır ve bunu geri iade etmezsiniz. Bu alıcıya transfer olacak. Yani, bu tutarın kapanmayacağı yönünde bir risk olduğu için bu tutarı mümkün olduğunca düşük tutmak isteyeceksiniz.
Eğer yatırımcı alıcılarla düzenli olarak çalışıyorsanız, sözleşmenin ödevlerini kendilerine verdiğinizde ve kapanışa kadar beklemek zorunda kalmamanız halinde ücretinizi alabilirsiniz. Ancak anlaşma kapatıldığında ödenebilir. Elbette, belirli alıcılarla iyi bir şekilde hizalanmış ve anlaşmayı onlara açıklayabilir ve sözlü bir taahhütte bulunursanız, evinizi kilitlemeden önce paranın karşılığını alabilirsiniz.
Kira Seçenekleri
Bir kira opsiyonu stratejisinin temel bileşenleri, aylık kira ödemelerinin kiralanması ve kira süresinin bitiminde mülkün satın alınması opsiyonudur. Nasıl çalıştığını göstermek için bir örnek verelim. Bir ev sahibi olarak bir mülk sahibi olmak isteyen bir yatırımcısın, ama peşinat için yeterli paranın üzerinde oturmuyorsun. Ödünç almak için çok pahalı bir kredi puanınız bile olabilir.
Haydut işaretleri, gazete ve Craigslist reklamları ya da sadece bir ağız-ağzı tavsiyesi ile pazarlama yoluyla, evlerini satmayı başaramayan, oldukça motive olmuş bir ev sahibi bulursunuz. Varsayımsal bir örneğe bakalım. Ev sahiplerinin evlerinin listelendiğini, ancak satış yapamadıklarını varsayalım.
Ev şu anki piyasada 100.000 dolar değerinde, ipotek bakiyesi 70.000 dolar, ödemeleri ise vergi ve sigorta ile 525 $ / ay. Bir eş, işlerini bıraktı ve diğeri daha iyi bir iş buldu, bu yüzden yakında taşınmaları gerekiyor. İşte yatırımcımızın yaptığı şey:
- Ev ödemelerine eşit olarak kira ödemelerini 3 yıllığına kiraya verir.
- 80,000 $ 'lık kira kontratının sonunda ev satın almak için, haklarını saklı tutmak için değil, hak sahibi olmak için geri ödemesiz kiralama seçeneği olarak 1,500 $ öder.
- Sözlü bir anlaşma ile, yatırımcı kiralamak için 750 $ / ay ödemek isteyen ev için bir kiracı bulmak için pazarlama veya diğer yöntemleri kullanır. En az bir yıllık kira sözleşmesi imzalayacaklar.
- 3 yıl süresince, vergi ve sigorta, bu eşyalara dikkat edilerek ödeme emanetiyle birlikte / gibi kalacaktır.
- Nakit çıkışı: İlk ve son ay için 525 x3 $ kira ödemeleri ve bir teminat = 1.575 $ + $ 1.500 kiralama seçeneği için ödeme = 3,075 $.
- Nakit ödeme: İlk, son & güvenlik depozitosu için 750 x3 $ = 2.250 $.
Bu en kötü durum nakit durumudur, yatırımcı 825 $ 'lık paradır. Ancak, satıcıyla daha iyi pazarlık yapabilir ve güvenlik depozitosunu erteleyebilir ya da tamamen ortadan kaldırabilirlerdi, böylece cepten çıkacakları tutarı 300 $ civarına düştü.
Bu evi kontrol etmek ve sonunda karlı bir satın alım yapmak için kötü değil. Zaten ödenecek olan fiyattan daha fazla değere sahip ve 3 yıllık kira süresi boyunca büyük olasılıkla beğenilecek. 250 $ / aylık pozitif nakit akışı 3 yıllık dönemde 9,000 dolar olacaktır. Dolayısıyla, yatırımcı ev satın alma opsiyonunu kullanmasa bile, yatırım yaptıkları küçük miktardaki nakit göz önüne alındığında güzel bir kar elde ettiler.
Sandviç Kiraları
Sandviç kiralama isminin de belirttiği gibi: ortada yatırımcı ile iki kira seçeneği. Bu durumda, yatırımcı, kiralama süresinin sonunda mülkünüzü bir indirim ile satın alma seçeneğine sahip olmak istemektedir ve ev satın almak isteyen ancak kredi sorunları veya eksikliklerinden dolayı kiralayamayan bir kiracı bulmak istemektedir. peşinat için nakit. Bu durumda, sahip olmak isteyen çoğu insan, bir kira seçeneği ile satın alabilecekleri doğru evleri bulmaktan, kredilerini geliştirmek için zaman ayırmaktan ve peşinat ödemelerini birlikte almaktan mutlu olurlar.
Önceki örneği kullanacağız, ancak normal bir kiracı yerine, yatırımcı, bir ev satın almak veya kiralamak isteyen birini bulur. Tüm rakamlar aynıdır, şu anda kiracı 3 yıllık eşleştirme döneminin sonunda ev sahibi olmak istemektedir.
Kiracı alıcısı, şimdi sadece ilk, son ve güvenlik depozitini ödediği gibi kira kontratının bitiminde ev satın alma hakkı için de iadesi olmayan bir ödeme seçeneği de ödüyor. Ayrıca, kiracı alıcı ev satın alırsa, fiyat 110.000 $ olacağını kabul eder. Şimdi yatırımcı için nakit akışı şöyle görünüyor:
- İlk kira seçeneği için satıcıya aynı $ 3.075 çıkıyor.
- $ 750 x 3 = Kiracı alıcısından $ 3,750 $ 'dan $ 2,250 + $ 1,500 kontrat seçeneği ödemesi.
- Bir yatırımcı, daha yüksek bir kira opsiyonu ödemesini de talep edebilirdi, ancak her iki anlaşma imzalandığında 675 $ 'lık pozitif nakit akışıyla mutluydu.
- Satıcı, geri kalan 34 $ / ay (ilk / son ödeme) için $ 250 / ay, 110.000 $ 'lık ev satıp sadece 80.000 $ ödeyerek 30.000 $ brüt kar yapıyor.
- Yatırımcının brüt karı, yatırılan paranın sıfır dozuyla 39.170 dolar.
Bu stratejinin bir başka avantajı, kiracı alıcının ev sahibi olmayı umduğu ve daha iyi bakacağıdır. Aslında, bazı yatırımcılar kiracının herhangi bir onarım için ilk 100 $ veya daha fazlasını ödemesini gerektiren kiralama görüşmeleri yapmaktadır. Sigorta ve vergiler orijinal ipotek ödemesinde ödenirken, masraflar asgari düzeydedir.
Eğer yatırımcı tüm üsleri kapsamak istiyorsa, ipotek ödemelerini doğrudan ödeyebilir, satıcıya zaten temerrüdebilecekleri bir pozisyona girmesine izin vermez. Kira opsiyonları ve sandviç kiralamalar, emlak yatırımcıları tarafından portföylerine özellik katmak ve aylık nakit akışı oluşturmak için sıklıkla kullanılan stratejilerdir.
Back Back to Back Backings
2007 yılında ortaya çıkmaya başlayan konut ve ipotek karmaşası, borç verme ve gayrimenkul işlem işletmelerinde çok fazla değişiklik yarattı. Çift kapanışlar yapmak ve bir başkasının geliriyle bir anlaşma yapmak için kullanılan başlık şirketleri şu anda bulunabilecek bir yer değildir. Ancak, kendi paranızı kullanmadan arka arkaya kapanmalarla toptan ve çevirme özelliklerinin bir yolu var.
Tabii ki, ilk şart, karlı bir toptan satış anlaşmasının kurulmasıdır. Doğru fiyata satın alınan ilk mülkü ve sizden satın almak için iyi bir yatırımcıya sahip olmalısınız. Karın, ilk satışı kapatmak için başkalarının parasını kullanabilmeniz için gerekli olacak bir ücreti karşılamaya yeterli olması gerekir, böylece ikinci satışı yatırımcınıza kapatabilirsiniz.
İşlem finansmanı, aynı gün ya da genellikle 24 saat içinde mülkün satılması için bir takip anlaşması ile bir anlaşmaya varmak için çok kısa vadeli bir kredi alma sürecidir. Bir işlem ödünç veren, fonları ilk anlaşmayı kapatmak için gereken başlık şirketine yerleştirecektir.
Bu anlaşma kapandığında, genellikle hemen arkasında planlanan ikinci anlaşmaya geçersiniz. Bu anlaşmanın kapanış beyanı, ilk anlaşmada ödünç verdikleri miktar artı ücretlerine ilişkin olarak işlem kredisine yapılan bir ödemeyi yansıtacaktır. Bu genellikle en az 2.500 $ 'dır ve ayrıca ödenen miktarın yüzdesine de dayanabilir. Dengeyi ve karını alırsın.