Subagency, alıcıyı getiren ajan aslında satıcı için liste brokerinin bir alt aracı olarak çalışıyor. Bu, alıcı ile çalışan aracı aslında alıcıya değil, satıcıya da gizli görevler borçlu olduğu için önemlidir.
Bu uygulama, çoğu durumda, alıcı ajansın daha yaygın hale gelmesi ve alıcıların işlemdeki menfaatlerini temsil etmeleri için bir savunmacıya ihtiyaç duydukları için öldü. Ayrıca, listelenen brokerler ve satıcı müşterileri, aldatıcının eylemlerinden, hatalarından ve ihmallerinden sorumlu tutuldukça, bugünkü emlak piyasasının çoğunda bu durum istenen durum değildir.
Güncelleme: Sektördeki Mevcut Temsil Durumu
Gayrimenkul kanunları devlete özeldir ve farklı tüzük ve uygulamalara sahip cepler vardır. Bazı alanlarda avukatlar hala örnek olarak işlemleri kapatmaktadır. Ancak, burada konuşacağım şeylerin çoğu bugünlerde birçok eyalette uygulama şeklimiz.
Subagency artık çok fazla yapılmıyor. Listeleme komisyoncusu satıcının aracı olarak hareket etmiyor ve alıcının satıcıya vereceği bir görevle temsil edilmiyor. Bazı temsil çeşitlerine bakalım.
Çoğu devlet, müşteriye ya da potansiyel müşteriye, gayrimenkul işlemlerinde onları nasıl temsil edeceğinize dair bir açıklama biçimi ister. Eyaletinizin kurallarını ve onların temsilcisi olabileceğiniz çeşitli yolları anladığınızdan emin olun. Müşteriye karşı olan görev ve yükümlülükleriniz, sözleşmeye bağlı olarak üzerinde anlaştığınız temsil tipine göre önemli ölçüde değişecektir.
Satıcının ajan veya alıcı ajan
Aslında gerçek bir ajan olarak davranıyorsunuz ve birçok eyalette bu, özellikle yazılı olarak belirtilmelidir. Satıcınıza veya alıcı müşterinize karşı gizli görevleriniz var:
- Sadakat: yalnızca müşterinizin çıkarları doğrultusunda hareket etmelisiniz. Aracı veya aracının menfaatleri dahil olmak üzere başka hiçbir menfaat önceliği olamaz.
- Gizlilik: Sizinle müşteriniz ve gizli bilgiler arasındaki tüm gizli iletişimler sonsuza kadar gizli tutulmalıdır. Mahkeme emirleri için istisnalar var.
- Açıklama: Alıcınıza, işlem ya da mülkle ilgili önemli nitelikteki herhangi bir şeyi ifşa etme yükümlülüğünüz vardır.
- İtaat: yasadışı bir şey yapamazsın, ama yasalsa ve müşteri tarafından bir şey yapması için talimat verilmişse, bunu yapmalısın.
- Makul Bakım: Müşteri için tüm çalışmalara profesyonel bir yaklaşım getirin ve görevlerinizi son derece profesyonel bir şekilde üstlenmeniz için makul özen göstermeniz beklenir.
- Muhasebe: Müşteriniz tarafından size emanet edilen tüm para ya da diğer değerli şeyler için uygun muhasebe.
İşlem Broker veya Kolaylaştırıcı
Acente ilişkileri bu günlerde nadir olduğundan, çoğu broker ve acente işlem komisyoncusu veya işlem kolaylaştırıcısı olarak hareket ediyor.
Siz bir ajan değilsiniz ve güvene dayalı görevler gerekli değildir. Aslında, aynı sadakati, makul bakımı, ifşaatı ve muhasebeyi bir şekilde teslim edeceksin. Sen bir ajan olduğun zamanki kadar yüksek bir standartta değilsin.
Veraset
Pazarımdaki alıcılar gibi bir avukatım vardı ve size ASLA'nın acentaları olarak hareket etmemi istemediklerini söyleyebilirim. Görüyorsunuz, ajan ve müşteri bazı yönlerden biri olarak kabul edilir. Bu üstün bir ilişkidir ve müşteri yanlış aracıyla yasal olarak sorun yaşayabilir.
Görüyorsunuz ki, vekil sorumluluğu, acentenin eylemlerinden sorumlu tutulan müşteridir. Dolandırıcılık olarak kabul etmemekle birlikte, ajan tarafından büyük bir hata yapılırsa, müşteri sorumlu tutulur. Bir avukatın gerçek bir emlakçının yapabileceği hatalardan neden sorumlu olmak istemediğini görebilirsiniz.