Fakat gerçek şu ki, birincil ikametgahı satma kazançlarınızın büyük olasılıkla küçük olması muhtemeldir - eğer bunlar gerçekleşirse.
Gayrimenkul Takdir ve Enflasyon
Göz önünde bulundurulması gereken ilk şey, enflasyon bağlamında ev takdiridir.
Evinizin takdirinin enflasyonla dengelenebileceğini fark ettiğinizde şaşırabilirsiniz. Eğer sıcak bir emlak piyasasında yaşamıyorsanız bu özellikle doğrudur. Ülkenin belli bölgelerinde takdirle ilgili dramatik hikayeler duyuyoruz, ancak çoğu insan, yıllık takdirin muhtemelen enflasyonu çok fazla yitirmediği bölgelerde ev satın alıyor.
Eylül 2007'de, St. Louis Merkez Bankası'na göre, ABD'de satılan yeni evlerin medyan satış fiyatı 240.300 $ idi. 2017 yılının Eylül ayında, bu sayı 319.700 $ 'a kadar oldu. Ancak, ABD Enflasyon Hesaplamasını kullanarak bazı rakamlar çalıştırdığınızda, bu takdirin bir kısmı ortadan kalkar. Takdiri $ 79.400 olarak görmek yerine, bu takdirin gerçek değeri 33.648 dolara yaklaşıyor.
Bu hala çok kötü görünmüyor. Sonuçta, evinizin değeri 30.000 $ 'dan fazla arttı. Ama maliyetleri unutmayalım.
Ev Sahipliği Ek Maliyetlerle Gelir
Ardından, ev sahipliğinin maliyetlerini kazancınızdan çıkarmanız gerekir.
Diyelim ki, yüzde 3.92 faiz oranıyla 250.000 $ 'lık ipotek alabilirsiniz. 30 yıl boyunca, Google'ın mortgage hesaplayıcısına göre, 175,533 ABD Doları faiz ödeyeceksiniz. Eviniz her 10 yılda bir (30.000 $) enflasyona göre ayarlanmış 30.000 dolarlık bir değerle karşılasa bile, kredi için ödediğiniz faizi dengelemek için yeterli değildir.
Ve ödediğiniz faiz, karşı karşıya olduğunuz tek maliyet değildir. Çoğu eyalette emlak vergisi ödediğinizi unutmayın. Öğrenci Kredi Kahramanının ipotek hesaplayıcısı bir emlak vergisi hesaplamasını içerir. Mülkünüzün vergisi yılda yüzde 1,5'e denk geliyorsa, 30 yıl boyunca toplam 117.000 dolar vergi ödemesi yapabilirsiniz. Ve bu, emlak vergisi artışının olmadığını varsayıyor - eviniz değerlendiğinden, emlak vergileri de öyle.
Maliyetlerinizin bir kısmının vergi iadenizde düşebileceği doğrudur, ancak kesinti krediyle aynı değere sahip değildir. Gelirinizi ve vergi borcunuzu azaltabilir, ancak dolar bazında değil. Ayrıca Vergi Temeli'ne göre, hane halkının sadece yüzde 30'u ayrılmaktadır. Maddeselleştirenler arasında olmadığınız sürece, ipoteğinizle ilgili herhangi bir vergi parası görmezsiniz.
Ev sahibi ile ilgili diğer maliyetler arasında bakım ve onarımlar ile ev sahibi sigortası bulunmaktadır. Eğer peşinatınız yüzde 20'den az ise, ipotek sigortası ödemek zorunda kalabilirsiniz. Bu maliyetlerin onlarca yılını hesaba kattığınız zaman, ipotek faizinize ve emlak vergilerinize eklendiğinde, evinizin zaman içinde değerini takdir etse bile, bile kırılma şansı oldukça küçüktür.
Beklenmedik bir şekilde Satış Sonu Arıyorsunuz?
Gayrimenkul piyasasının her zaman yükseleceğini düşünüyoruz. Ancak, 2007 ve 2009 yılları arasında gördüğümüz gibi, gayrimenkul diğer varlıklar gibi bir balon oluşturabilir. Gayrimenkul balonunun patlaması, binlerce insanın çok fazla para kaybettiği bir durum yarattı. Bir fiyat düşüşünü sürdürebilirseniz, çok fazla kaybetmeyebilirsiniz.
Ancak, bir emlak piyasası kazası sırasında satmak zorunda kalırsanız, durumu kurtarmak için yapabileceğiniz çok şey yoktur. Evinizde, faiz, vergiler ve diğer maliyetlerde zaten ödediğiniz şeylerin üstüne para kaybetmek olabilir.
Kiralamak Nedir?
Elbette, satın alma olarak bir yatırımın kusurlu olabileceği gibi, kiralamanın çözüm olmayabileceğine işaret etmek mümkündür. Sonuçta, ipotek ödemeleri yaptığınızda, en azından evinizde eşitlik oluşturursunuz.
Kiraladığınızda, ev sahibinin eşitliği inşa etmesine yardım ediyorsun.
Ancak bu, her ne pahasına olursa olsun kiralamanın yapılmaması gerektiği anlamına gelmez. Pazarınıza bağlı olarak, kiralama yapmak, hisse senedi oluşturmamanız durumunda bile iyi bir seçim olabilir.
Bu özellikle yüksek ev fiyatlarına sahip bir bölgede yaşıyorsanız ve ipotek, bakım ve diğer maliyetlerin aylık toplam maliyetinden daha azını kiralayabilirsiniz. Sadece aylık olarak para tasarrufu yapmakla kalmaz, aynı zamanda farkı piyasaya yatırabilir ve potansiyel olarak ev yatırımınızdan elde edeceğinizden daha büyük bir takdir gerçekleştirebilirsiniz.
Kasım 2007 ile Kasım 2017 arasında S & P 500, enflasyona göre ayarlanan yıllık% 9.672 getiri elde etti. Bu dönemde bir eve sahip olmanız için ayda 1,100 $ 'a mal olacağını söyleyelim, bunun yerine aylık 700 $ rantla bir apartmanda yaşadınız. Bu 10 yıl boyunca her ay kiralama ve satın alma arasındaki 400 dolarlık farkın yatırımını yaptıysanız, yatırımınızın değeri 83.587.81 $ olacaktır.
Ayrıca, kiralamanın bir düşüş sırasında evinizi satmak zorunda kalmanız halinde bir miktar para kaybetmediğiniz anlamına da geldiği de var. Öte yandan, evinizde kalmayı ve pazar etkinliklerini ve emlak darboğazlarını atlatmayı başarabilirseniz, evinizde emeklilik sırasında kullanılabilecek yeterli sermaye biriktirebilirsiniz. Evinizde sadece (hatta genel olarak kaybedersiniz) bile koparsanız bile, sattığınız zaman size büyük miktarda sermaye sağlama potansiyeline sahip bir zorunlu tasarruf aracı olabilir.
Aynı zamanda, emeklilik yıllarında kiralanmadan yaşayabileceğiniz bir yer de olabilir (yine de emlak vergisini ödemeniz gerekebilir) ya da bir emeklilik gelir açığını kapatmak için özkaynaklara erişmek için ters ipotek kullanabilirsiniz. Kiralarken bu seçenekleri göremezsiniz.
Bir Ev Alış Yaparken Bir Yatırım
Birincil yatırımınızı bir yatırım olarak görmekten ziyade, satın almak için başka nedenleri düşünün. Belki de kendinize ait bir yer aramak, eşitlik kurmak ve kökleri bir topluluğa bırakmak istersiniz. Bunların hepsi satın almak için iyi sebepler! Tersine, daha mobil bir yaşam tarzına sahip olacağınızı düşünüyorsanız, hisse senedi oluşturmamanız bile, kiralamayı daha anlamlı hale getirebilir. Geleceğinizi planlamak için diğer hükümler hazırladığınız sürece, yerel pazar ve uzun vadeli yaşam tarzı hedeflerinize bağlı olarak kiralama uygulanabilir bir seçenek olabilir.
Son olarak, evinizi gerçek bir yatırıma dönüştürmek istiyorsanız, içinde yaşamaktan başka bir şey yapmanız gerekir. Airbnb ile para kazanmak için onu taşıdıktan veya kullandıktan sonra kiralamak, ev satın alma işleminizde bir geri dönüşü görmenin yollarından biri olabilir.
Ama eğer orada yaşıyorsanız, büyük yatırım getirileri sağlamaya güvenmeyin.